广州酝酿限价房新政 开发模式有望推倒重来

http://www.sina.com.cn 2010年06月04日 15:13 中国经营报

  6月7日,广州今年首批限价房公开摇号。与前两年限价房“鸡肋”待遇不同,今年市民对项目的追捧火热无比。正因为僧多粥少,以至于争议、谩骂不断。广州政府部门期待着“限价房”解决“夹心层”住房问题,但三年来广州限价房所出现的深层次问题,可有解决问题的思路?广州市住房保障办副主任黄信敬明确表示,今年广州市将由“住房保障办”来建设限价房。

  限价商品房不姓“商”?

  此次限价房公开摇号最开心的无疑是中海地产。在这个房地产冷冻的时刻,中海金沙馨园就接到6000余份申购,这等于是15户购房者抢购一套房子。即使这些项目利润不高,可以迅速回笼资金也是开发商所喜。难怪中海的项目负责表示,只要有机会,还会介入限价房项目。

  但也许中海已经很难在广州觅得限价房项目。广州市住房保障办副主任黄信敬明确表示,今年广州市将由“住房保障办”来建设限价房。这类型房子越来越向“保障房”靠拢。2006年广州限价房推出市场之时,虽然政府对限价房做出了户型、售价等限制,但总体而言,当时的限价房更接近于商品房。开发、销售均由开发商主导。

  从一开始,这种新类型项目就饱受争议。首先主管部门会在房地产市场异常火爆时推出限价项目,但是由“土地”变成“房子”起码有两年的时间差。因此,每次广州的限价房项目都显得踩不准节拍,市场期待其“平抑”房价时,限价房迟迟未见身影。但市场开始下调时,限价房却又开始供应市场。

  2007年12月,限价房“保利西子湾”在开盘预售的时候,销售均价6500元/平方米,因为周边的同等楼盘销售价格已经接近1万元/平方米,因此销售一空;可是到2008年下半年交楼的时候,周边同等楼盘销售价格已经跌到8000元/平方米,加上限价商品房5年内不可转让等约束条款,6500元/平方米的限价房失去了吸引力。购买者对此很不满意,纷纷找出楼盘质量、配套不完善等各种理由要求退房。

  黄信敬认为出现这种情况主要由于限价房由开发商主导,开发商自己有其市场判断,开发进度不完全受政府职能部门严格约束。因此他表示,限价商品房最好是用现楼的形式,在楼价高企时直接投放市场,对市场产生直接的调控作用,而不是楼价高企时再去挂牌交易限价房用地,避免与楼市宏观调控不合拍。“广州尝试由政府主导建设限价房”。

  “保障低端、支持中端、放开高端,”黄信敬介绍道,广州将建立一个三级市场体系,未来或许把限价房纳入住房保障体系。政府的基本规划是,首先把房子建好,根据房价波动情况,推向市场平抑房价时才决定销售价格。

  在开发模式上参照廉租房、经济适用房标准,甚至与廉租房、经济适用房用同一个建设、设计、装修和配套标准。如果政府主导开发的限价房出现滞销或有多余房源,可直接转为经济适用房,面对低收入人群销售;或直接划归廉租房管理,安排特困户入住。这样政府主导开发的限价房,进退将更加灵活。

  自主开发难 政府效率遭质疑

  “那已经是经济适用房,如果按现在这种模式销售肯定没人买。”一位参与了限价房建造的开发商表示。

  广州限价房出现的最初就是参考新加坡、香港的建造模式,与经济适用房这种纯保障型住房不同,“定价往往为同区商品房价格的70%,价格优惠而质量也接近商品房的标准,”一位4年前曾参与限价房设计的业内人士表示,当时希望这种模式达到三赢的局面,一方面能解决部分夹心阶层住房问题,一方面开发商也有收益乐于参与其中;另一方面比经济适用房更为有效率,减轻政府压力。 “香港上世纪90年代也曾经用这种模式解决许多市民的住房问题。”上述人士表示,如果将限价房与经济适用房的界限模糊,那限价房的定价方式肯定需要改变。关于限价房定价问题,广州国土局的发言人表示正在研究,还没有最后确定。

  “另一方面,由政府主导的限价房会让效率降低,甚至出现质量问题。”上述人士认为,正是由于政府主导开发,由于资金、技术限制反而无法大规模推广限价房。按照广州今年的计划,将供应用地40万平方米用于限价商品房建设,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价商品房约10000套。而今年广州开工的保障性住房面积就达到300万平方米。“两者开发模式已无区别,开发规模倒挂。限价房已经没有独立存在的必要”其表示。

  黄信敬认为不存在效率与质量的问题,他表示“住房保障办”近年来大力推进广州廉租房和经济适用房建设,在保障型住房建设方面积累了相当多的经验,有信心建设好限价房。

  其实与国内其他城市一样,广州经济适用房也不时出现质量问题。去年年底,广州市海珠区万松园经济适用房项目就出现了质量问题。当时曾有业主向记者表示,该楼盘出现多处的水管爆裂,水一直流到电梯槽内,以至于电梯因漏电而损坏。另外,窗户打不开、地漏排不了水等问题普遍存在,不少业主拒绝收楼。

  “从全世界建筑开发的经验看,解决建筑质量问题最好的模式是政府部门作为第三方监管。”亚银投资的首席分析师李大伟向记者表示,广州政府调整限价房的开发模式,除了以往出现的问题外,也许还有政治上的考虑。

  保障房已经成为中央政府应对高房价的主要方式,5月19日住建部与各地方政府前所未有地签订了2010年住房保障工作目标责任书。按照要求,各省区市要在今年7月底前全面开工建设保障性住房项目,并对完成情况纳入住房和城乡建设部、监察部对各省区市住房保障工作的考核和问责。在这种背景下“把限价房纳入保障体系,有利于争取中央下派的更多资源。”李大伟认为。

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