广州CBD之争:在“离心”与“向心”之间

http://www.sina.com.cn 2010年06月07日 14:26 21世纪经济报道

  越秀区内第一个城中村改造项目——杨箕村,在媒体沸沸扬扬的争议声中,启动拆迁。

  这个有着900年历史的村落,位于广州传统环市东-东风东商务区与广州市政府强力推进的珠江新城CBD(中央商务区)之间。按照规划设想,村落拆除后,将重建起一条连接新旧两个商务区的通道。

  “广州CBD副中心建设的机会正在到来,”主持珠江新城规划检讨的广州城市规划勘测设计研究院的前总规划师、中山大学教授袁奇峰说,“在经历了近10年爆炸式的成长后,广州天河—珠江新城CBD的推进已经进入胶着期,高昂的地价导致的高租金将筛除掉不少企业,这其实给了环市东这类传统商务区一个喘息和发展的机会。”

  机会的背后,是广州CBD扩张面临的巨大压力,以及扩容冲击带来的争夺CBD乱象。

  事实上,利用改造后的杨箕村连接两大商务区的设想背后,土地资源日渐紧张的现状正迫使珠江新城CBD寻求扩容。此前,广州市规划局宣布,广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限,将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。

  与此同时,由广州各区发展冲动助推的各类“城市微型CBD”也开始风声水起,城市副中心的争夺制造了新一轮城市“都心”战。

  1. 环市东的兴衰

  环市东商务区的兴起源于1980年代初期。

  计划经济体制下,广州市政府围堰造地兴建的白天鹅宾馆,冒着破坏文物风险造起来的中国大酒店,很快就已经不能满足此后数量逐年膨胀的广交会外商的住宿需求。

  当时的城市中心区土地资源紧张,迫使政府不得不向东拓展寻找合适地块,最终选定在越秀北部地区(前东山区)的环市东路修建白云宾馆和花园酒店两所星级酒店。“大家说,1970年代到广州是看公园,1980年代到广州就是看酒店。”袁奇峰说,当时,广州引入的港式设计和开放式的酒店在中国还甚为罕见。

  伴随着几个酒店项目的落地,这一区域也被广州规划定位为“旅游休闲商务区”,并围绕着两家酒店陆续建造起友谊商店、世贸广场、“六十三层”等大型商业、商务项目。

  这一片区域的开发为广州后续产业发展提供了载体。广州市发改委副主任陈浩钿说,环市东-东风路商务区内,已形成了以总部大厦为特点的产业集群,吸引集聚了超过100家总部企业,占全区总部企业总数约1/3。2009年,该地区的总部企业的经济密度超过30亿元/平方公里,为广州市平均水平的近20倍。

  1980年代末1990年代初,这里甚至被称为广州的尖东。也是从那个时候开始,广州市的商业商务中心开始从荔湾区漂移至越秀区境内。

  更早之前,位于荔湾区的南方大厦一直被视作广州商业的原点。环市东崛起之前,一直有句俗语说:“没到过南方大厦,就不算到过广州。”然而人民路高架桥的修建,成为南方大厦、人民路骑楼商业区衰落的标志性事件,这一最初的商务区域因此被彻底从广州经济版图上抹除。

  但是,盛极必衰。

  “我们看得到越秀得益的故事,就看得到它失去的故事。”袁奇峰说,当年越秀的崛起,是以南方大厦、荔湾区的衰退为代价,而城市的继续东移,天河等新区域的崛起,也就必然会影响到越秀。

  首先,土地资源的不足是环市东商务区面临的最大难题。

  观测得到的是,区域内的一些总部企业因为发展空间不足,拿不到土地,不得不选择了外迁。就在2009年,中国移动广东公司总部就从越秀外迁至天河区。“虽然也有漫友、奥飞、原创动力等创意产业入驻,但仍然未能弥补部分大企业外迁造成的空缺。”

  在越秀根植多年的广交会近年也彻底从流花展馆迁徙至海珠区的琶洲,因为那里大量的可供利用的地块可以让广交会拥有全亚洲规模最大的展馆。

  这些总部企业外迁的影响在地区财税收入上已经有所呈现。2009年,越秀区全年实现税收收入299.8亿元,同比下降13.7%。“这其中有金融危机的影响”,上述人士分析,但看得到的是,此前税收收入一直在广州市各区遥遥领先的越秀,虽然仍然位居全市税收第一,但优势已经不再那么明显。

  越秀区区委书记贡儿珍总结说,伴随着发展空间的局限性逐步凸显,越秀区吸引总部企业及高端服务业的能量有减弱的趋势。

  越秀土地资源紧张的原因在于,从1923年越秀北部地区也即是原东山区开始开发算起,一直到1980年代后期,整个广州规划功能的增量部分几乎全部集中在这一区域。“越秀实际上涵盖了老广州2/3的区域。”袁奇峰说。1923年,由于原西关地区土地的紧张,广州开辟了东山区,在新河浦附近修建了500多套别墅洋楼,供应给当时的官宦权贵或是留洋归来的“东山少爷”。

  环市东商务区兴衰轮回的背后,是东边天河区新的商务区的兴起。

  1980年代后期,天河北板块规划开始启动,1990年代这一板块的商务项目进入酝酿期,2000年天河北板块的商务区开始起飞,广州火车东站的开通,带动周边商务、酒店业的迅速崛起,区域内的中信广场接棒环市东的六十三层、白云宾馆成为广州市的新地标,大量金融保险业、跨国公司总部聚集在此,一个新的CBD已经初具雏形。

  只是“城市与人一样需要新城代谢。”陈浩钿说,历经十多年的发展后,天河北现在又因为交通问题,再现颓势。

  2. 珠江新城这些年

  珠江新城规划思路的明确提出,是在1992年。广州市政府设想将这块南倚珠江、北接天河北的宝地建设成为“未来广州新城市中心,将统筹布局,综合商贸、金融和文化旅游、行政、外事等城市以及功能设施” 。

  针对珠江新城该如何规划,广州市政府在1993年组织了一场国际竞赛。境内外的三套规划设计方案中,选定了来自美国波士顿的规划师托马斯夫人的点子:采用北美的城市规划理念“小方格街道+中央公园”;将天河新区中轴线延伸到珠江边;在适度改造的前提下将猎德村、冼村、谭村等几个自然村落的整体格局保留下来,试图将“岭南水乡”的原始风貌与现代的CBD功能融合在一起。

  不得不提的还有珠江新城开发背后的财政格局。

  当时广州正在为建设地铁筹集资金,珠江新城规划伊始就已经承载了地铁“血库”的重任。

  广州市以托马斯方案为基础编制了控制性规划,把珠江新城分为402个地块,可供出让的有180个地块、780万平方米。通过这样高密度的开发,有人乐观地估计,按照当时的地价计算,珠江新城预计可获得土地出让金220亿元,扣除成本后,也还有超过100亿元的土地收益,这就解决了地铁建设资金的难题。

  未料到的是,接下来便是长达十年的沉寂。

  1992年珠江新城规划出台之时,广州商务楼宇发展触顶,写字楼此后十年便一直处于低谷。看得到的是,从1992年10月征地通告颁布开始,直到2002年,珠江新城所出让的地块合同地价虽然达到102亿,政府实际收回的却不足50亿。其中,住宅用地基本出让完成,而写字楼开发却未见多大动静。

  十年的难产数次引发公众甚至广州市领导对珠江新城规划的严厉批评——紊乱的功能、过高的楼宇密度、乱糟糟的“城中村”都成为众矢之的。

  2003年,广州市政府公布施行《珠江新城规划检讨》。

  这份检讨确立了几项基本原则,其一是保证规划的延续性,即尊重93版美国托马斯规划服务公司规划方案的构思和城市设计概念,根据现实情况,从有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构,向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标;其二保持利益平衡,即注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动,协调市、区两级政府开发政策,对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整,保持现状下已经形成的利益格局。

  此两原则下,最大调整是对于街区空间形态的调整。以原方案为基础编制的控制性规划,采用的是“方格网道路+小地块”的街区规划模式。这种模式由于不同单位的开发建设之间较难统一管理协调,易形成一片各自独立,无完整公共空间的建筑森林。因此,规划检讨时将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元(街坊),并多采用建筑周边围合的布局方式,争取最大的街坊围合公共空间。由此建构了由街坊、街区、地域单元三个递进的空间单元结构体系。

  此后,冰火两重天。

  袁奇峰说,调整后的珠江新城,迎来了5年的爆炸式大发展。这背后,是房地产发展高潮的推动,是广州整体城市战略的大拓展,加上入世后外资服务业的进驻给CBD带来了旺盛需求,珠江新城终于在沉寂数年后开始起飞。

  一个标志性的事件是,2008年的最后一天,被简称为“西塔”的广州国际金融中心举行封顶仪式,432米的总高度让它可以排列在世界十大超高建筑的名单之中,从结构楼层来说也应该是全国第一(103层)。一条新的城市中轴线从燕岭公园开始,向南经过中信广场、天河体育中心,穿越珠江新城到广州塔作为终结点。计划中的东西双塔和电视观光塔在珠江两岸彼此相对,构成一个鼎立的三角形。

  短短数年间,珠江新城写字楼的建设已经完成50%以上。

  “2006年的时候,我们发现珠江新城已经没有可利用的土地。”袁奇峰说,这一发展的速度远远超出规划师们的预期。

  在此背景下,开发的触角开始伸入原本计划保留的自然村落中。于是当2007年珠江新城地价上涨到巅峰的前一秒,终于有人看到了猎德村“城中村”改造巨大的经济价值。 2007年9月29日,富力地产与合景泰富联手以46亿的成交价吞下猎德村商业地块,两个月之后,新鸿基即宣布入股,将参与开发珠江新城大型商业综合项目,包括甲级商厦、商场、酒店与服务式住宅。

  托马斯夫人关于“岭南水乡”的设想开始渐行渐远。

  3. “都心”扩容压力:遍地都是CBD?

  珠江新城无地可用的状况,迫使广州市不得不设法对早前规划作出调整。《广州市现代服务业功能区发展规划纲要》中明确指出:2020年前,将形成由“珠江新城-员村-琶洲”和“天河北-环市东-东风路”共同构成广州新世纪CBD。在此基础上,根据城市功能区分布的一般规律,全力打造“一区聚合、双轴驱动、三心拓展、四极辐射”的现代服务业空间布局。

  广州市发改委副主任陈浩钿介绍,从当前广州市的总部楼宇拥有量上看,天河北、珠江新城、环市东基本形成三分天下的格局。其中天河北占比24%,珠江新城占比43%,越秀地区占比24%。

  2008年6月,广州市规划局宣布,广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限,将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。

  广州市社科院研究员彭澎分析说,最典型的是区域金融中心的打造,改为由珠江新城与科学城分工合作,这是典型的CBD部分功能分流。“毕竟珠江新城土地不够用了,而其他地区又发展起来了,这也是现在CBD全市开花的原因之一。”

  CBD的规划也跨过了珠江,形成“一江两岸”模式。彭澎说,原来6平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发,致使许多功能无法在本区域实现,一江之隔的琶洲地位由此提升。规划还将已没有多少发展空间的员村纳入CBD拓展区,形成“泛CBD区域”。

  “琶洲地区弥补了珠江新城会展、研发商务功能的不足,员村则可能补充一些商贸功能。”他说。

  周边区域也从中嗅出机遇。

  越秀区区委书记贡儿珍说,越秀区对其北部地区的最新规划思路之一,就是要打造环市东的人文CBD,利用杨箕村改造的契机,建立与珠江新城梯度转移和动态沟通的节点,建设以环市东商务核心-杨箕村-珠江新城为核心内容区域发展的集群。

  根据该区“三旧”改造的进展,5个村的改造计划中,杨箕村进展最快,动迁工作已经完成了90%多,仅有80多户还没有签署拆迁协议,该区计划在6月底启动拆卸工作,估计亚运后项目就会动工。

  该区人士介绍,杨箕村的改造模式将与珠江新城猎德村的改造类似。实际上,此前富力地产已经表示将涉足杨箕村改造,并已与该村签署了旧改协议。

  动了类似心思的不仅仅是本已有着CBD基础的传统地区。

  珠江新城寻求扩容后,广州北边的白云区提出了白云新城待开发的北部CBD,其他各区也陆续整理出地块继而提出白鹅潭CBD、黄埔临港CBD、番禺华南大盘地带的新城市CBD以及待开发的新客站CBD等所谓“城市微型CBD”。不仅如此,在广佛同城化的刺激下,南海桂城也拟将原定位的广佛RBD(Recreational Business District旅游、休闲商业区)提升为广佛CBD。

  4. 如何激活老城区

  广州遍地CBD的规划现状会否改变现有的环市东路CBD、天河北CBD以及珠江新城CBD三足鼎立的格局?

  有广州市政府官员告诉记者,很多区域一厢情愿去规划CBD的想法本身就存在问题,比如白云新城空间有限,白鹅潭所谓CBD没有10年的时间估计难以成型,而最有实力与天河区当前已经成型的天河北、珠江新城CBD格局叫板的还是只有环市东—东风东这一传统商务区。

  该官员说,CBD并非政府规划就能规划出来,它是市场需求推动形成。

  因为,严格意义的CBD应该具备一些要素特征:CBD的写字间要占到总建筑面积的50%,商业、餐饮业及商住建筑约占40%,其他服务设施以及必要的配套设施约占10%等等。

  在袁奇峰看来,环市东这样的传统商务区还将迎来一轮发展契机。

  袁认为,占据广州CBD之名的珠江新城,在经历了近5年的爆炸式发展后,预计未来十年甚至二十年,广州CBD将进入下一轮胶着期。因为,南沙石化以及大众汽车生产中心等重大项目的流失,将会致使广州的相关配套产业及服务机构数量难有增长,市场对广州CBD的期待值也有所降低,“实际上,金融危机以后,珠江新城CBD的步伐已经放缓。”他说。

  珠江新城从快速增长期进入到做实期,高昂的地价将筛选和抑制企业入驻。“可以预见,对天河北、环市东这类传统商务区来说,未来数年大量企业流失的恐惧感会大大缓解。”

  在这一背景下,环市东的城市建设就至关重要。

  越秀区关于北区的最新规划中,也提出了在环市东CBD的核心地带,建设花园城市广场项目。实际上,在十年前,袁奇峰已经提出了这一项目议案,基本的思路是借助地铁站点,将大型的交通换乘枢纽全部埋于地下,交通通过地下解决,地面形成5万平方米的大型步行广场。

  就在今年地铁5号线开通的时候,这一早已设想好的汽车隧道已经预埋好,只是隧道两头的坡道还未建设。

  “这是固本强根的项目,通过城市建设改善营商环境。”袁说,随着珠江新城和琶洲的兴起,新设施的聚集,包括环市东六十三层在内的旧设施的经营会越来越难,如果规划上不给老城区注入强心剂,情况可能会越来越差。

  有一个案例是,香港就是把高速铁路的客站设在西九龙,而深圳这端则设在福田区,重大项目的进入,可以重新激活、重组这些老区结构,通过重大的公共投资增强市场信心,通过空间的优化组合吸引企业进驻。

  香港的思路,或为一种借鉴。

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