广州“城中村”的罪与罚

http://www.sina.com.cn 2010年06月18日 14:24 经济观察网

  经济观察网 记者 邬琼 林和村最后坚守的村民也选择了放弃,冼村和杨箕村也是一样。至于琶洲村,只有40%的村民签约,但保利整个琶洲村开发分四期,这给了保利机会,他们先行进场,分期拆,也就是说,剩下的60%可以慢慢来,先拆了再说。

  这是广州城中村改造有史以来最大的胜利,如果你能亲眼看见空落落的杨箕村亦或是冼村的话,也许会感慨,几乎是与中国改革开放同时成长起来的广州城中村真实地、渐渐地开始退出舞台。而面对将要抹平的家园,无论是广州城中村的村民还是那些“寄生”在城中村的外来人,些许的抵抗之后,最终他们还是屈从。

  一

  事实上,整个广州城中村拆迁体现出广州市一贯以来的“政治智慧”。抹平矛盾与冲突几乎是不可能的事情,但是化解矛盾与冲突的方式,并尽可能将在影响范围内压缩至最小,以免为城中村改造带来更大的困难,似乎是有可能的。

  此前,广州城中村改造的核心焦点在于政府惧怕出现矛盾,因而在2000年之后的广州城中村改造计划当中,政府主导,不允许社会力量,也即是不允许开发商进场成为铁律。但事实上历经十年,广州城中村改造最多也就是搁置,真正意义上的改造无从谈起。

  2007年,猎德改造的成功让广州市突然间意识到,社会资金的引入成为可能。一方面巨额的资金投入足以满足各方利益需求;而另一方面,广州市突然间意识到,政府与拆迁村民乃至开发商与拆迁村民的矛盾可以因为社会资金的引入而缩小在最小的范围之内,这意味着,整个城中村拆迁改造的矛盾,最终仅仅剩下村委与村民之间的内部矛盾。

  按珠江恒昌董事总经理何世红的理解而言,广州城中村改造最终能够形成改造的机会,恰恰是房价的上涨带来的机遇。开发商们意识到,高投入有高回报!

  广州城中村改造几乎清一色的采取的村民回迁安置的方式。即开发商承担双重责任,一是为村民建设回迁安置房,二是在将回迁安置房剩余的土地给开发商进行房地产开发。开发商负责所有回迁安置房及商品房的建设。地方政府所作的仅仅是在土地规划及产权上提供便利,一方面村民回迁安置房全部进行商品房确认,予以城市正规的商品房产权,而非是小产权。而另一方面,则是村委和开发商协调规划方案,报广州市规划部门批准后,广州市国土局予以土地产权性质的变更确认。

  在此期间,开发商不但出资建设回迁房,而且还要负责村民回迁补偿的费用。此一费用为村民在拆迁期间,迁往其他地区域居住时用负担的费用。

  最终形成的局面是,开发商给村民钱,让村民先搬到其他地方住几年,等回迁房建好之后,村民再回来住。回迁房的比例基本上是原村民在城中村所建设的房子的合法面积1:1面积进行补偿,至于村民超建的面积,目前来看大多数开发商选择的超建面积以每平米1000元左右的材料费用补偿。

  更为重要的是,几乎所有城市中心区域的城中村的回迁安置房当中均有商用物业,即写字楼商场和酒店的安排。林和村与新鸿基签订的回迁安置房建设当中,就有一栋写字楼,而猎德村的改造过程当中,回迁安置房以猎德大桥为界,一边是村民回迁安置房,一边是酒店及商场。这些商用物业由村委和开发商共同持有,村委的占据了绝大多数的股份,城中村日后的分红问题得以解决。

  这几乎是一种完美设想,整个广州城中村改造的实践在此基础上开始展开。

  二

  在解决现实利益与未来利益的基础上,城中村改造的大多数方案被肯定,而事实上村民最大的争议在临迁费用方面的考虑。

  在目前几个改造的城中村当中,杨箕地处越秀核心区域,冼村在珠江新城,林和村在广州东站旁边,天河北的核心区域。这些城市中心区域的城中村改造几乎面临最大问题就是临迁费的问题。

  现在而言,这些城中村的临迁安置费用,也就是说在拆迁期间,村民迁到其他区域居住的补偿问题成为村民争议的焦点。大多数开发商许诺的临迁费基本上是100平米大约3000元每月的补偿。

  这笔安置费用在广州中心区域几乎不可能租到同等面积的房子。一位林和村的村民仿佛就是纠结于此,他总是不断地对记者说,这个补偿标准根本无法在天河北找到房子住。但有趣的是这个村民并不住在林和,他甚至一年都很少回去一次林和,大多数时候是他的母亲回到林和去收取自家的出租屋的房租。很多时候,这一步都被免去,大多数时候出租屋内的租房者会通过银行划款的方式缴纳房租和水电费用。

  以出租为主的广州城中村的大多数村民早已不住在自己的村子里,抑或说他们住在村子里,但是在城市其他区域已经购买了商品房。对于大多数村民而言,拆迁无非是到已经购买的商品房中居住,但是每月还要领3000甚至更多的临迁安置费用而已。这也许仅仅是对其现有出租屋收益的一个补偿。

  这是后来大多数村委能够分化本来结成同盟的村民的一个重要原因,因为许多村民看重的是日后的收益,在城市中心区域,一旦建成高层的回迁房,其出租收益较现在的城中村的出租屋的收益更多。

  猎德村一户村民的回迁安置面积达到200平米,他选择了两套100平米的回迁安置房。珠江新城如100平米左右的公寓的出租价格几乎超过5000元/月,这意味着两套回迁安置房的出租收益在日后可能达到上万元。而仅目前的出租屋而言,要达到这个标准很难想象。从某种程度而言,城中村改造也意味着城中村出租屋的升级换代,对于村民而言,这是希望看到的。

  这正是为何今天广州城中村改造被认为是能够合理的解决村民现实及未来利益的核心。这也使得在各类城中村改造的利益冲突中,村民很容易被分化的一个重要原因。

  于是,在城市核心区域的城中村改造过程当中,冼村和杨箕村的坚持并没有到最后。

  三

  事实上,现实与未来利益的平衡并不代表过去利益的平衡。广州城中村改造将另一个过往的问题拉到了村民的面前,在整个广州城中村改造过程当中,村民最终将自己抗争的目标锁定在了过往利益的争取上。

  冼村村民不断反抗的一个重要原因是,冼村十余年的村委账目并不公开。这意味着,在冼村最终成为城中村的过程当中,冼村村民不知道自己村委通过卖地挣了多少钱,不知道村委的村办企业挣了多少钱。

  在广州城中村形成的过程当中,一个畸形的现象在于,十余年间,诸多的利益被无形的化解了。例如说土地出让,很多时候村委通过筹建村办企业的形式占用土地,而后这些村办企业多被卖掉,于是土地收益无从考证。按冼村村民和杨箕村村民的说法,村民多年没有收到任何村委的分红。

  此部分的利益时巨大的,例如说广州另外几个城中村石牌村和康乐村,迄今为止广州知名的太平洋电脑城的产权属于石牌村,此外石牌还有其他的商用物业,这些商用物业为石牌带来的分红每年每人可以高达10万元。康乐村的中大布匹批发市场同样如是。

  冼村以及杨箕村的村民希望为自己过往的利益讨回一个公道。此其中杨箕村是一个很好的案例,杨箕村曾是中国最早的亿元村,但时至今日,富力进村改造,村民们突然间发现曾经被吹嘘的亿元资产无从查账。他们不断地告诉记者,村委负责人的孩子都是在国外,自己拥有数千万的房产。诚然,此一部分并无从考证。

  杨箕村改造时长两年多,村民不同意改造的最终落脚点在此。林和村同样如是,林和村一位村民用颇具嘲笑的口吻说:“我们没有领到分红好多年。”

  事实上,林和村此前已经与天誉置业合作改造了部分土地,但是最终一方面天誉置业新建的小区属于小产权,迄今未能拿到商品房产权,而另一方面村民则认为整个天誉置业的改造收益村民并不清楚。

  整个广州城中村改造的进程纠结于此,例如说石牌村与员村的改造,其中纠结的问题则是如何平衡的安排未来回迁安置的商用物业,以至于不伤害现在形成的商业氛围,影响村里的物业收入,不影响村民的分红。而类似于冼村和林和村,村民们则希望能够获得之前应该有的分红。

  这是矛盾的聚焦点,亦广州很多专家认为整个城中村拆迁改造的矛盾最终落实到村委与村民的矛盾的原因。此时的拆迁不再是政府与开发商与村民之间的矛盾了。其有利之处在于,村委与村民的矛盾可能产生的社会影响远远不及政府以及开发商与村民之间的矛盾。此外,在现实利益及未来利益的分配上的平衡,亦是此中核心。

  但事实上,解决相关矛盾过程中,开发商的影子依稀可见。例如,当村民就回迁合约签订陷入困局的时候,开发商使出的几乎是与其买房子是一样的手法,在限定期限内签约的村民将获得更多的补偿,例如说每平米临迁费多补偿3个月等等。保利甚至将自己的现有的房子拿了出来,先行签约的村民将直接获得冼村附近保利一有现房的楼盘的房子作为回迁安置房。

  四

  整个广州市的城中村改造被认为是一场强迫性的城市升级。不仅仅是在广州,整个广东省的城市升级列入其中,在“退二进三”的鼓励之下,广东省似乎都在抹平自己的城中村。例如像鹤山这样的城市,城中村改造被列在重点城市规划改造范围之内。

  佛山亦是同样,在大多数例如陶瓷厂这样搬出佛山之后,佛山城中村改造和旧城改造如火如荼。

  仅仅认为城中村乃至旧城和旧厂改造能够为城市中心区域腾出更多的土地的想法未必现实。但是广州市每年近旧城和旧厂改造未来能够为城市供应的土地就多大2平方公里。旧村改造未列入规划范围,原因是整个城中村改造的规划是由开发商和村委协定之后,上报广州市审批的。其中能为广州每年供应多少土地是个未知数。

  此种大规模城市升级背后的土地供应抑制房价的想法是否现实目前仍未有确切的定论。但就开发商介入城中村改造的现实利益而言无疑巨大。保利介入琶洲村改造的利益可见,整个城中村基础设施建设加之回迁房的建设的投入乃至再加上整个商品房部分的建设,其仅用40万平米的住宅销售即可基本收回,这还仅仅是建立在现有房价的判断的基础之上的计算。在琶洲村项目上,保利还有60万平米的商用物业,保利几乎是坐收这些商用物业的租金。

  近日,广州市新近关于琶洲村的规划出炉,琶洲未来的发展几乎可以预期,在两万元每平米的基础房价之上,保利似乎可以获利更多。这是为什么保利目前似乎广州城中村改造过程当中最为激进的房地产开发商之一。

  但是几乎所有的城中村改造项目投入巨大,且属于长期投资,大多数时候不可能遇见在土地供应抑制房价上涨的基础上开发商原意作出这样的投入。且广州市城市规划的特色在近年来呈现一种瓶颈。2000年之后,广州市大量周边区域供应土地,这些土地供应基础上的楼盘价格普遍不高,这使得2000之后广州市呈现出购房者先行中心城区外围购房的局面,但时至今日,这些先行外围购房的群体开始涌入市中心,希望能够获得中心区域的住宅。

  但自2004土地招拍以来,广州市城市中心区域的土地供应总量趋少,整个供求市场的不平衡状况眼中。一位广州开发商在2008年的调查结果是,广州中心区域每年能够供应的楼盘不超过10个。

  这正是大多数开发商看好的城中村改造的原因。从某种意义上而言,广州城市中心区域房价的上升几乎是所有开发商的共识。对于广州市而言,新城市改造层面形成的城市变化本身也许意味着,未来的市区不能有如城中村这样低廉的出租屋供应,城市土地基础上的住宅形成的租金回报率的整体上涨,将拉动新的投资需求。

发表评论 转发此文至微博
Powered By Google