广州整治违建遭遇困境 亿元别墅砸还是不砸(图)

http://www.sina.com.cn 2010年07月05日 11:36 南方周末
广州整治违建遭遇困境 亿元别墅砸还是不砸(图)
6月11日下午,拆迁人员在广州二沙岛违章别墅前候命。 (南方周末记者 冯宙锋/图)
广州整治违建遭遇困境 亿元别墅砸还是不砸(图)
在二沙岛,别墅主人自行重建者,房产虽值亿元以上,但将无房产证,并将被拆违重建。(南方周末记者 翁洹/图)

  亿元别墅,砸还是不砸

  已被立案的15栋存在违章建筑的别墅中,有3栋是推倒重建。有业主说他们已经不记得别墅原来的样子,但按要求,不记得也得恢复原状。

  王涌对这种严厉的规定持保留态度。他认为,业主在不违反规划、市容和相邻权的情况下,有权对房屋进行改造,“如果业主按照原来的面积、容积率,建一个更豪华的别墅,是不应该去管的”。

  先用1亿元人民币买来一栋别墅,再用一两百万推倒重建一栋,4000万装修——在广州市城管局越秀分局副局长韩海龙眼里,这事荒谬至极:“你说,生了一个残疾的小孩,能把他掐死再生一个吗?”

  作为目前正在整治广州最贵别墅违章建筑的城管负责人,韩海龙这番比方虽然令人错愕,却清楚地表明了官方的立场。6月11日,韩海龙率领的城管执法队,终于开进这片广州最私密封闭的别墅区。他们拆掉了两家正在加建别墅的脚手架,运走了一些建筑材料。已被立案的15栋存在违章建筑的别墅中,有3栋是推倒重建。有业主说他们已经不记得别墅原来的样子,按要求,不记得也得恢复原状。韩海龙和他的城管队员们感到前所未有的扬眉吐气。

  城管分局法制科科长吴建平说,这些年他们都在查宏城花园,无奈业主不配合,进展缓慢。目前立案的15栋别墅中,所有违章的证据都是旁证,没有一件证据经业主本人签字。这次能有实际行动上的突破,都是媒体的功劳。

  更多的人认为,这是新任市长万庆良的功劳。前不久谈到迎亚运的工作时,万庆良说,“我上次开大会的时候说了,二沙岛别墅都有违章建筑,说过以后,城管部门去查了没有?如果有钱人都管不住,那穷人还怕什么啊!”这番话过后,宏城花园的别墅主人们受到了狂风暴雨般的讨伐,整治行动受到强大的舆论支持。

  历史在重演。近年来多个城市整治别墅违建背后,都站着一个向富人“开炮”的市长:

  2007年,时任深圳市长的许宗衡说,“不管业主是富人还是权贵,只要查实均要严肃查处;难道说有钱人建房,就不在我们能管的范围内吗?这是不对的。”

  2008年,时任福州市长的郑松岩说,“凡属于拆除范围之内的,不论单位大小、面积多少,不管涉及哪个部门、哪个人,都要敢于碰硬、严格执法,决不允许出现拆小不拆大、拆民不拆官、拆软不拆硬、拆明不拆暗的现象。”

  私家花园流行“自建”

  有钱人都管不住,穷人还怕什么——韩海龙认为这有一定道理,从他的执法经验看,“富人不会暴力抗法”。

  强拆之后的第二天,宏城花园业主委员会立即开会,十名业主承诺他们将在一个月内自拆违章部分。业主们说,因为很多加建的部分跟主体建筑相连,由他们自拆,会尽量减少损坏。

  6月22日,在拆建现场的一位城管队员告诉记者,有三户人家至今未有动作,他们不能确定一个月后是否能拆完。

  突然的强拆出乎业主的意料,一位参与协调工作的人员告诉南方周末记者,承诺自拆可能是缓兵之计,“一个月后再来看吧”。

  说到广州最有品位的豪宅区,老广州人只认二沙岛。在这片风景优美的城央小岛上建一栋有个性的房子,也只有独门独院独栋的别墅才有可能。一家房产中介网站对宏城花园某栋别墅的介绍至今写着:环境优美,有独立游泳池;三层,还可以加建两层,原面积450平方,可以扩建到600平方左右。

  从2003年别墅住户开始装修起,加建、重建一直没停止过。因为工程浩大装修时间长,大家又是不同时间开工,通常是,甲家刚装修完,乙家又开始了,等到乙家装修完,一两年过去了,甲家可能又开始砸掉重来。“看到别人地下室都挖到珠江底下去了,谁不想搞?”一位接近业主的物业服务人员说。

  从广州城管的政务公开资料看,近年来针对宏城花园的投诉没有中断过。最近一次是2010年4月一位张先生的投诉。投诉内容是:越秀区二沙岛宏城花园小区宏业径9号住户,未经相关部门审批,擅自在西侧加建电梯,并用水泥、钢材等搭建面积约150平方米的房屋架,已搭建至第四层,施工中。

  韩海龙说,如果不是有人投诉,城管部门很难注意到这个地方。在绿树掩映下,很难从围墙外看到花园里面的情况。投诉的人只能是同小区业主。一位知情人士说,业主最初找物业公司协调,找居委会街道办投诉,后来觉得徒劳无功。“有位业主是香港上市公司老总,直接把他们公司的两位律师请过来,誓言一定要想办法告,告到有人来处理为止。”

  投诉上告的业主中,不乏自己也在加建的人。在这个63户的花园里,业主委员会有11个人。物业管理公司的人员说,这些业主对自己的物业权利非常重视。“有的楼盘一千多户,业主委员会连十个人都没有。”11个人中有七八人都在这次被查的名单中,其中的五六人在这座花园里有两套别墅。在这种情况下,“业主委员会有可能讨论违章建筑的问题吗?”上述人士透露,这次被强拆的两户人家中,一户就是业主委员会的主任。

  谁在“不作为”

  管理这个广州最贵的楼盘,对于城建物业公司来说,不是容易的事。该公司一位不愿透露姓名的人士说,如果是外资公司来管,可能不到一个月就得打包回家。

  城建物业显然知道宏城花园违建问题的深浅。现有法律规定,对于所管理小区内的违章建筑,物业公司有劝诫、要求整改、向上级有关机关报告的义务。从去年开始,他们完善了文件的签收制度,保存一切能够证明他们已经尽职的证据。前几天,公司经理刚把所有证据提交给广州市国土局物业管理科。

  这位人士还说,能做的他们都做了,业主也知道他们的难处,该签收的通知书会签收,该拍照的也给拍照,当然,该继续建的还继续建。

  相关部门纷纷表示,他们一直都在“作为”。广州市规划局副局长李绍权说,市规划局在两个月前就发文定性该小区的有关建筑属于违章建筑,并发函给城管部门要求执法,拖了两个多月了,不知道为什么还没有采取有效措施。

  据李绍权介绍,近期还有宏城花园的业主向他投诉,称邻居家屋顶的施工棚架仍然没有拆除,严重影响了周边环境。城管部门要求停止施工的文书虽然已贴到了小区大门口,但却没有采取实际的行动。

  城管越秀分局副局长韩海龙告诉南方周末记者,他们年初就已经把相关材料交到区政府,等待进一步行动的批准。

  现在,整个二沙岛上的住户还是感受到了整治的气氛。几个楼盘都张贴了违章建筑限期拆除的通知书。其中一个楼盘的物业管理人员告诉记者,城管队员拿着一本违章建筑情形认定指南,挨个楼对照着看。如果严格按照这个指南,他们肯定查不过来,“现在他们只查那些水泥建造的东西,其他材料的也就不管了。”

  业主刘清潮(化名)告诉记者,尽管他认为他的搭建一不影响市容二没妨碍别人,“既然他们说要拆那就拆。”他说自己只是重修了个屋檐,不难处理,最难办的是那些推倒重建的,有的已经改变了承重结构,恢复原貌必须再推倒重来。   

  严苛的法律与尴尬的权利

  对那些违章严重的别墅,广州市城管局已经建议房产局取消其房产证。“那已经不是房产证上认定的房子了,即使恢复原状,也得重新办证。”这样的话,如果不配合政府的整治,花1亿买来、2百万重建、4000万装修的房子将得不到任何法律上的保护。这正是业主们感到纠结之处。

  据知情人介绍,宏城花园里只有一家推倒重建的事先经过规划部门的批准。这位业主将别墅拆去门窗、砸毁外墙,以危房为由报相关部门,获得重建批准。

  申报“危房”是目前别墅推倒重建最常见的“合法”途径。今年初,有媒体报道北京别墅业主孙寅贵的违章建筑被强拆后,又被重度毁坏,有人质疑他是故意毁坏以获得重建资格。后来孙寅贵委托了相关部门对别墅的安全性进行鉴定。他说,鉴定结果是危房,危房肯定有出路(即可以重建)。

  北京海淀区房管局的工作人员称,房管局只负责对房屋的毁损程度进行检测,根据检测结果认定房屋是否属于危房以及危房的严重程度,而不管房屋是不是人为故意毁坏造成。在房屋被认定成危房后,规划委负责根据检测结果出具重建施工许可。

  一些地方政府也默许别墅违建事后合法化。去年,重庆市政府出台《重庆别墅区乱搭乱建处理办法》,该条例中规定,由相关部门对别墅区内的乱搭乱建进行鉴定,在不影响房屋整体质量的情况下,由业主按照市价将多出来的面积买回,但是条例只针对本身建筑存在的情况下进行的加宽和加高。

  确定可以回购的建筑面积,一般按照两种价格回购,地上4800元每平米,地下3600元每平米。为了保证邻居的利益,重庆有关部门规定回购协议必须征得邻居同意。

  重庆市著名别墅区蓝湖郡业主王香明(化名)自己搭建的露台被确定为可回购对象。王香明告诉南方周末记者,为了保住这个晒衣服的地方,她花去4万多元,至今还没领到新的房产证。

  这种花钱买违章的做法一度遭到非议。“回购实际上承认了搭建的合法性。这里面的政府行为是有问题的,政府实际上在整治中发了财。”中国政法大学教授王涌说。其中,业主出钱购买的是什么,以及回购所得款项作何用途,官方都没有给出解答。

  评论人士认为,既然可以回购,意味着影响市容规划、影响相邻权的理由不能成立。因此,可以支撑执法的依据仅剩下土地所有权归国家所有,不能想建就建,但是,业主花巨款买来的土地使用权怎么体现?

  宏城花园的业主们理论上不可能用钱买回违建的部分。上个月,《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》颁布,取消了原来关于“罚款可以保留使用”的规定。除极少数本身符合规划并经前期审批,仅是最后未领证的情形外,其他违法建设一律界定为“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的违法建设,依法一律应予拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,并处建设工程造价10%以下的罚款。

  王涌对这种严厉的规定持保留态度。他认为,业主拥有土地使用权,搭建也是业主管理使用权的一种方式,在不违反规划、市容和相邻权的情况下,业主有权对房屋进行改造。“如果业主按照原来的面积、容积率,建一个更豪华的别墅,是不应该去管的。”

  在中国,所有房子的面积、内部结构等等,都由房产证确定,任何改动都是违章,都将直接导致房产证无效。另一方面,业主走正常程序申报改建重建,几乎找不到出口。王涌建议,政府应该制订更清晰的违章建筑认定标准,让业主有所预期,同时,在行政方面做些改革,引导业主合理搭建。

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