北京:“混居”将成未来常态

http://www.sina.com.cn 2010年08月17日 10:04 中国经济周刊

  《中国经济周刊》记者 李凤桃 孙冰|北京报道

  在这个中产阶级都买不起房的年代,对商品房的购买力似乎成为测定财富的一个标尺,这在北京更为明显。

  根据北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划,从2006年到2010年,北京市规划安排3000万平方米的保障房。其中,很大部分保障房是配建在商品房之中,配建的平均比例为商品房的15%。

  过去,一个个现代或陈旧的小区里,住进回迁房、安置房的并非收入在保障线以下的穷人,而拥有住房的也不是家底丰厚的富人;如今,一个个高中端的楼盘里,卖得起商品房的人们和经济适用房、限价房、廉租房里的人们混住在一起,不同的人群、不同的价值观和行为方式的碰撞将成为“贫富混居”的表象。

  北京市住房保障办公室的负责人告诉记者,自2007年以后配建的保障房目前都处于开工或竣工状态,少量已经入住。

  “混居”的麻烦不完全是“贫富”而是生活习惯

  位于北京广渠门北里的京城仁合是北京最早的商品房与廉租房配建的小区,它的出现并非在北京市对保障性住房的规划之中,其配建也是一种偶然。

  作为“2002、2003年北京市委、市政府为市民办的60件实事”之一,京城仁合于2002年开工建设,2004年入住,成为北京第一个廉租房小区,用于伤残军人、军烈属家庭和老劳模等优抚人群使用。规划时,为了分摊廉租房的建设费用,政府将其中两栋作为商品房建设出售,于是出现了北侧两栋为商品房楼,南侧一栋U型建筑为廉租房楼的格局,其中商品房和廉租房各有400套。

  在这个小区,商品房的居民大多为在北京工作的白领和经商者,廉租房的大多为北京本地的居民,其中有很多已退休的老人与家属。

  “你看,她就是那边商品房的居民,我们在一个院子里,经常一块儿聊天。”一个在廉租房楼底过道的居民指着一个带孩子的大妈对记者说。在这个通风的走道里聚集着一些乘凉的老人、带孩子的妇女,他们有的是北侧商品楼的居民,有的就住在这栋廉租楼里,居民之间并不感觉有什么不同和隔阂。

  “2006年出售的时候,商品房的价格在每平米6000元左右,很多业主也是用房贷买的房,虽然这边是廉租房,但两边的居民在经济上并没有太大落差。”2004年入住廉租房的谢女士告诉记者。

  但并不是所有的“混居”小区都如京城仁和一样和睦。

  “您跟我说也没用,我们物业也没办法,警察都来了,不也管不了嘛!”李福成扯着嗓门在电话里对一位投诉的业主讲。就在物业办公楼后面的一块空地上,一个临时搭起的台子上正在演出“二人转”,围观的人也不少。

  今年40岁的李福成是一家物业公司的“小头头”,他经常开玩笑说,他们公司可不简单,因为跟国家机关似的,属于“一套班子、两块牌子”,“因为要服务不同‘属性’的业主,收费标准也不同。”他告诉《中国经济周刊》。

  李福成所服务的小区位于北京市的南四环,尽管在十年前,这个区域还是一片菜地,但是现在变成了聚集了近千家公司的商务区、三个大型住宅小区、四个别墅项目、两个公园和一个高尔夫球场。“原来这里有好几个村,因为这些写字楼、住宅、别墅、公园都要征地,所以都陆续拆掉了。”李福成告诉记者,“大部分拆迁户都是安置在我们这个小区。”

  据李福成介绍,他所在的小区一共分为六区,二、三、四区是经济适用房小区,主要是提供给当地的拆迁户;一、五、六区则是商品房小区,购房者主要是在附近写字楼上班的白领。另外,因为紧邻四环路,又很快会通地铁,所以也有不少在中关村和金融街上班的年轻人会选择在这里置业安家。

  在这里,造成麻烦的不完全是“贫富”,而有生活习惯。

  “当地村民虽然搬进了楼房,但是还是保持了不少老传统,比如谁家有了红白事不是去酒店,而是要在露天搭个棚子,请全村人吃席,而且要闹一天。”李福成告诉记者,“不少商品房那边的业主往物业打电话,说如果物业不解决‘搭大棚’的问题就拒绝交物业费,还有不少人打了110。”

  甚至小区的绿化带也成了矛盾引线。“很多拆迁户还保留着对土地深厚的感情,于是他们就到绿化带去种菜。”李福成还带记者去看了那些种得相当专业的辣椒和小白菜。李福成原来也是本地村民,他很理解种菜的大爷大妈的感受,但是拒交物业费的商品房业主越来越多,让他压力很大。

  同样为这两类居民揪心的还有一家餐饮公司的老板陈先生。他本来非常看好这个庞大小区和周边写字楼的客流量,打算租下小区临街的一个底商来做餐厅。但是餐厅的定位让他非常犯难,因为消费观念、喜好相去甚远的两类顾客很难兼顾。

  “如果只有吸引一半人进店,这个租金就太高了。”他告诉记者。记者也发现,小区配套的底商一大半都在空置着。

  而就在小区对面,记者发现有一大片正在施工的工地,但是被泾渭分明地分成了两个区域施工。“南边一小块是经济适用房,北边是商品房,据说还是高档住宅。”李福成说,“他们规划的得比较合理,用一条大路把两边隔开,当作两个小区来建,这样好多问题都可以解决。”

  “混居”将越来越多,但“穷人将移到郊区”

  2007年,北京市按要求下发“配建令”,规定新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房(包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房)及两限房。

  根据北京市住房保障办公室的统计数据,目前北京市进入政策房轮候的家庭共有14.6万户,已完成配售、配租7.1万户。按照北京市政府的规划,今年将新开工建设和收购廉租房4000套,同时加快2万套在建房源的配租,其中有相当一部分是建在商品房中的廉租房,未来这种混居模式的小区将越来越多。

  一直以来,开发商都将业务集中在商品房上,政府保障房项目往往被认为是成本控制难、利润低,而且吃力不讨好的“鸡肋”。北京的开发商如何看待配建政策?他们愿意为政府的保障房政策打工么?

  “(政府)在以一个必要条件限制我,我要买这块地,就必须替你打工,这是开发这片土地的门槛。”华远集团董事长任志强对《中国经济周刊》如是说。

  不参与配建开发商便拿不到商品房地块,这已经成为了目前开发商们必须面对的现实。

  “国家在全国推行配建政策,这是要把穷人和富人在住房区域上相互融合。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴告诉《中国经济周刊》,这个方向是明确的,商品房与保障房混搭的模式在国外已经执行了很多年,这是为了防止贫民集中区的出现。

  然而,政策制定方的想法并不完全受到开发商的认可。

  “有两大弊病,第一,多种政策房和商品房混在一起,产权不清晰;第二,开发商和物业不可能给予不同群体成本相同的小区环境和服务,这必然带来矛盾。”任志强告诉记者。

  对于开发商来说,配建低端的廉租房和配套设施也会影响商品房的售价。所以,有的开发商宁愿贴点钱,让小区的廉租房的外墙部分和小区环境与商品房大体相当。

  更多开发商认为,如果保障房因房屋成本较低而支付相应比商品房少的管理费用,那么,两条线的收费必然导致一个小区两种差别化管理的现象,再加上保障房人员复杂多样,也给物业管理增加了难度。

  任志强给出的解决方案是:“一堵墙隔起来就完全解决问题了,当然如果有条马路能够将保障房区和商品房区隔开那就更好。”

  穷人和富人不可能完全融合,这是众多开放商的观点。北京万科企业有限公司营销总监肖劲对记者表示,富人因为付出了更多的成本,就应该享受到更好的地段、房子、服务,这样也能让土地等资源得到最好的开发和利用。

  那么,“贫富混居”的前景如何呢?任志强认为,“随着中心城区各种资源和服务成本的增加,穷人还是会慢慢移到郊区,最终还是会形成富人区。”

  发达国家的“贫富混居”

  法国的“城市更新计划”

  在法国的一些大城市中,“富人区”与“廉租区”泾渭分明,各大城市纷纷出现贫富对立的局面,由此引发的社会冲突时有发生。为缓解这一现象,近年来,法国开始推行“城市更新计划”,规定每个社区必须提供20%的社会福利住房,并规定将廉租房建在普通住宅区。同时,法国政府还推行“十万元住宅”计划,大量推出售价10万欧元的较低价格商品房,以满足中低收入者需要。

  美国的“新城市主义”

  上世纪七十年代,美国开始出现一种城市规划思潮,即新城市主义,提倡不同收入阶层的人应该混合居住,美国一些地方政府改变了以往集中建设公共住房的传统做法,转而以混合居住作为其根本的发展策略,将面向中低收入群体的公共住宅和商品住宅结合起来开发,允许一定收入范围内的高、中、低收入居民在一定的地域内混合居住。

  英国的“配建”政策

  英国上个世纪70年代集中建设的许多社会保障性住房已成了穷人的集中地,由此引发的高失业率、高犯罪率、医疗教育服务欠缺等问题至今还没有得到有效破解。2007年,英国出台政策要求,在批准建房土地时,要求每一个住宅小区必须包括一定比例的、总价在6万英镑以下的低成本、小户型住房。

  你赞成贫富混居么?

  正方

  代表:潘石屹

  “贫富的悬殊并不是房地产发展商盖房子造成的,也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的,但是,如果在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开,就会增加这种不和谐。”

  声音:

  贫富混居是历史经验

  从西方社会的城市建设和人居经验看,听任贫富分居的社会现象不断固化,会带来大量的社会矛盾和问题。西方国家对这一痼疾的反思早就开始,且已经有所行动。贫富混居的理念,并不是空穴来风和凌空高蹈,而是有着历史经验和政治自觉的。

  贫富搭配有利社会和谐

  推行“贫富混居”的做法值得赞赏。首先,贫富搭配可以不让保障性住房“边缘化”,使住保障房的居民也能享受到高质量的公共服务设施;其次,在运行中也不会因为出现小区集体缴不起水、电、气、取暖费,而出现断停水、电、气等现象,有助于小区管理,最后,贫富混居,不易让某一层次的人全部集聚在一起,更有利于社会和谐稳定。

  不管愿不愿意,大家总要一起

  “贫富混居”并不是强迫富人和穷人非要住在一起,而是作为全体中国人的政府和公共政策制定方,政府必须告诉不管是富裕还是贫穷的中国人,土地和住房是所有中国人的基本生存空间和生产生活资料,是公共资源,不管你愿意不愿意,大家总要生活在一起。

  反方

  代表:任志强

  “过去中国都是‘穷人区’,现在出现‘穷人区’和‘富人区’是很正常的,就像让一部分人先富起来一样,也要让一部分人先住进‘富人区’,以后才能都变成‘富人区’。”

  声音:

  房子是贫富差距的产物而不是原因

  不管是富人区还是贫民窟,都是自然形成的,政府的行政指令在其中究竟能起到多大作用是很可疑的。房子是贫富差距的产物而不是原因。对于政府来说,解决贫富差距的问题,首先是建立一个公平的行政环境,其次是要始终站在穷人的一方进行资源分配,最后才是在产品分配上做到公平和正义。

  “贫富混居”是个乌托邦

  如果无视市场经济条件下人群之间的分野,硬要搞乌托邦的“贫富混居”,只会让混居者苦不堪言,最后局面只会是:要么想办法搬离混居区,摆脱尴尬;要么彼此自划界限,老死不相往来。

  政府立意好,百姓难领情

  贫富杂居,富帮带穷,政府部门的立意很好,但其中的逻辑未必能够经得起考验。在理论上,通过混居,富者可以树立榜样作用,施予积极影响,让贫困者奋力追赶。然而,在彼此陌生的城市社区里,这种积极影响会自然而然发生作用么?很可能政府部门有心,但富人不见得有意,穷人也未必领情。

  住建部权威人士:“贫富混居”是个伪命题

  《中国经济周刊》记者 胡雪琴|北京报道

  对于“贫富混居”,赞成者甚众,反对者颇多。作为国家保障房建设主管部门,究竟如何看待这种现象,政策制定的出发点究竟是什么?为此,《中国经济周刊》独家采访了住建部权威人士。

  “在商品房小区内配建一定数量的保障房,目的是为了推进社会各阶层融合。”该人士称,“配建保障房,国家政策早有规定,而且已在全国普遍推行。”

  配建是为各阶层融合

  “配建保障房,在国家关于保障性住房建设的多个文件都有表述。”住建部该权威人士称。

  早在2007年,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》(国发[2007]24号)规定:新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建,也可以考虑相对集中建设。”

  2009年6月,由住房城乡建设部、国家发展改革委和财政部三部委共同推出的“2009-2011年廉租住房保障规划”中,也明确规定:“新建廉租住房采用统一集中建设和在经济适用住房、普通商品住房、棚户区改造项目中配建两种方式,以配建方式为主。”

  当时为什么要推出配建保障房的政策?该住建部人士称,第一,可以让不同收入家庭享受同等的公共服务,因为过去大规模集中建设的保障房,大都建在城市边缘地带;第二,混合居住可以给低收入家庭提供更多的就业机会,可以分享其他阶层的经验,特别是下一代在教育和个人发展上有更多更好的选择;第三,不同收入阶层的群体居住在同一个小区,可以增进相互间的理解、信任,可以增强社会主流对于弱势群体的关心与重视。

  “过去,美国、英国等都曾经大规模地集中建设公共住房,结果,穷人集居,产生了很多社会问题。为了解决这些问题,他们在公共住房建设中引入了社会学研究的成果,提倡并通过政府政策推进不同社会阶层的混合居住。”住建部权威人士说。

  “插花建设”早已有之

  商品房内配建保障房,究竟算不算“贫富混居”?中国人民大学社会与人口学院教授陆益龙表示:“如果说别墅区内建廉租房,那似乎可以勉强算得上是‘贫富混居’。但是,在商品房内建经适房和廉租房,基本上不算贫富混居。因为购买商品房和购买经适房,谁富谁穷?很难界定。二者并无贫富之别,何来贫富混居?”

  贫富混居还是分居不是一个新话题,自2006年后,讨论一致在断断续续,但最近似乎突然井喷。为什么?

  有业内人士指出,“原因在于城市政府的一些政策出台,某些媒体抑或误读为新规;抑或是制造新概念,来吸引眼球。”

  事实上,城市政府的保障房配建也早已有之。在今年两会期间,江西省赣州市委书记潘逸阳在接受本刊专访时,就介绍了他们早自2004年启动的“赣州安居工程”的一个做法,即“插花建设”。

  “在城市规划时,我们就规划了具体方位。在繁华地段也建有保障性住房,也就是‘插花建设’,否则就会形成‘贫民窟’,成为脏乱差的聚居地,为城市后续管理留下痼疾。而且,这些保障房的外围公共设施都与周边毫无二致,这样才能保障全体市民共荣共生,和谐发展。”潘逸阳说。

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