“特钉”陷入困局的深圳样本(组图)

http://www.sina.com.cn 2010年11月26日 10:40 南方都市报
“特钉”陷入困局的深圳样本(组图)
一名依然坚守在岗厦的业主从家中走出。
“特钉”陷入困局的深圳样本(组图)
几近废弃的岗厦仍有大量农民工在此居住。
“特钉”陷入困局的深圳样本(组图)
一个打工者从岗厦的瓦砾旁经过。

  谁的岗厦?

  当“特钉”拆赔问题陷入困局(详见昨日南方都市报报道),当公共利益博弈个体利益,这俨然成了个难以回答的问题,但又是个无法回避的问题———从当年的蔡屋围到眼前的大冲,所有在岗厦发生的冲突、矛盾都悄然重演———岗厦旧改将为这座正试图华丽转身的城市提供至关重要的经验,“从岗厦出发”,深圳将收获什么,又将改变什么?

  相互呼应的网络

  11月19日,“特钉”文贵琦与南方都市报记者相约,在他的五层自建楼内接受采访;末了,才介绍起身边一直默默旁听的三人,“他们是大冲村的拆迁户。”其中一名女子透露,自己的丈夫正是8个月前那场风波中受伤的村民之一。

  3月18日,违法违章建筑调查组的4位工作人员到大冲村铜鼓路上的恒信手机店执行公务,与村民发生争执,其中一位工作人员被数百村民与围观者围困,南山区公安机关先后出动10余辆大巴的防暴警察,赶到现场将被困者带离,执法人员与围观者均在风波中不同程度受伤。

  村民郑国洪当时接受南都记者采访,称自己没有参与拆迁补偿标准的制定,感觉被“黑箱操作”了;大冲旧改指挥部新闻发言人程效则以共25期《旧改动态》和多份图片资料证明股份公司与华润曾多次召开村民大会,通报旧改进展。

  村民的描述如此熟悉,眼下也频繁出现在岗厦“特钉”们的控诉声中。事实上,早在岗厦旧改刚启动之时,就有部分大冲村民赶来“取经”,并回到大冲村内开始加建。

  即使在岗厦村内,河园片区的改造也让楼园片区的业主们关注。去年12月,南都记者报道,楼园片区内加建成风。加建村民受访时承认,河园片区业主一夜暴富令他们关注,而近在咫尺的福田村内的大量加建则让他们忍不住效仿。

  “深圳30年发展这么快,城中村随同这个城市一起发展,互相之间来往密切,不少村都沾亲带故,旧改带来的巨大利益也把他们拉到了一起,形成一张网络”,负责岗厦旧改谈判的一位工作人员分析说。

  牵一发而动全身

  网络不仅存在于各村村民的来往中,时常也以心理效应的方式呈现。2007年底蔡屋围村改造,被称作深圳“最牛钉子户”的蔡珠祥、张莲好夫妇吸引全国关注,国土部禁止各地强拆的公文以及《物权法》的出台,让他们顺利获得千余万元补偿。当年12月,在向市长汇报改造情况的会议上,福田区政府有关负责人称,蔡屋围“钉子户”获得高额赔偿后,岗厦认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁教授认为,“当初的蔡屋围高额补偿给岗厦村民带来了极大震撼,也给今日的拆迁难打下伏笔。对于深圳其他正在等着改造的上百个城中村来说,今日的岗厦或许将是又一个震撼。”

  无论是蔡屋围案例对岗厦的影响,还是大冲村民在文贵琦家中出现,都延续着这张城中村网络运动的轨迹———事涉深圳旧改,牵一发而动全身———这又是一场不可回避的改变,在金地大百汇总经理胡卫明看来,深圳城市更新的迫切性、必要性跟内地不一样,有些物理属性尚未到拆除年限的建筑,在功能性上已衰退、过时,“第二个30年怎么发展?没土地没空间、没对功能的重新梳理,很难打通经脉。好比一条深南大道,如果不理干净肠梗阻,效率也没法高起来。”

  从“增量”到“存量”

  深圳目前在做的,正是打通“深南大道”的工作。

  5年前,《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005--2010)》就提醒,深圳的进一步发展已经明显受到四方面因素制约———土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力均难以为继———该文件认为,问题的关键在于深圳过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章,城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。

  这样的思路成为深圳进一步开发中的主流。10月底调研城市更新规划及项目推进情况时,市委常委、常务副市长吕锐锋表示,“在全市新增可建设用地不足80平方公里的严峻形势下,通过城市更新盘活存量土地,成为深圳城市发展的重要选择。”

  去年10月,深圳更推出了《深圳市城市更新办法》,提出综合整治、功能改变、拆除重建三种城市更新模式,并建立了基本框架。

  今年8月26日、深圳经济特区建立30周年之际,深圳市委书记王荣宣布5个领域60大项目同时开工,其中城市更新项目多达20个;既有坂田第一工业区、横岗128工业区等旧工业片区改造,更多的是城中村更新———从龙城爱联的岗贝村到宝安新安的上合旧村,深圳进入高速城市更新时期。

  根据《深圳市城市更新专项规划(2010~2015)》,全市已批准拆除重建类改造规划累计87项,全市城市更新改造规模180.6平方公里;规划期内城市更新固定资产投资预计约3500亿元,拉动国民生产总值累计7000亿元。

  在所有项目中,与岗厦同在福田、相隔不远的石厦村改造项目无疑值得关注。据《每日经济新闻》报道,石厦的改造工程于2009年6月份开始,与岗厦村相比,“石厦的改造进程更快,因为他们直接采用了岗厦的赔偿办法和标准。”

  岗厦样本的价值

  岗厦项目规划中写明的“可广泛借鉴”原则在这一过程中显现无遗,而在胡卫明看来,岗厦旧改对深圳的意义不止于一份拆迁补偿标准的流传,“岗厦代表了深圳未来的城市更新方向,具有标本意义。可以说岗厦现在面临的所有过程矛盾冲突,在未来深圳所有的城市更新项目中都不可避免,它不再是个简单的地产项目,而是破解未来城市更新非常重要的钥匙。从岗厦出发,我们可以看到深圳的未来,以及整个过程中必须经历的冲突。”

  他分析说,矛盾无可避免,所有的理念和法规总有一定的滞后效应,“深圳这座城市在全国来讲走得靠前,岗厦在CBD,在深圳又走得靠前一点,各种矛盾冲突在这里先透露出来,隐性的变显性。”

  对于即将来到的城市更新高潮而言,改造模式无疑是关注的焦点,岗厦旧改中,村民的异议提供了思辨的线索。业主姚先生质疑股份公司在岗厦项目中的位置,称其既是拆迁主导方又是被拆迁方,双重身份导致其在整个沟通过程中只代表公司中一部分人的利益;文贵琦则表示,政府在与村民的接触中总是代表开发商的利益。

  大冲村民有同样的意见,他们对南都记者表示,政府参与,主要应该为村民撑腰,但在实际操作过程中,政府往往与开发商合谋,与村民的期望背道而驰。

  开发商也在思考———面对岗厦当前的困局,胡卫明认为未来可能出现政府主导改造的模式,但服务型的政府是否有必要深度介入庞大的改造市场?答案仍需摸索。

  未来会恶性循环?

  利益相关方在思考出路,同样有待破题的还有相关法制建设。考察城市更新项目后,吕锐锋坦承“拆迁难”尚未有效解决,是目前城市更新面临的主要问题和困难,“按照现有的拆迁政策,城市更新项目在拆迁许可证的核发方面存有障碍,与土地出让互为前置条件,相关程序尚未理顺。”

  这一问题同样在岗厦旧改中显现。姚先生等年轻业主因拆迁而学习旧改政策,质疑岗厦项目的拆迁许可证“程序不合法”,缺少办理该证所需的“一书三证”;开发商方面则回复称,已具备相应的替代文件,有同样效力,属于政策允许的弹性空间。

  宋丁提醒说,通过岗厦样本积累经验的同时,也应警惕其所带来的负面影响,“岗厦这样巨额补偿的城中村改造实际上是一个恶性循环,政府和开发商付出的补偿很高,最终开发商会用更高昂的价格来把高成本涵盖。每一个城中村改造意味着整个城市整体运营成本的非常规上升。居民的消费水平跟不上城市运营成本的上升,会导致整个城市运营的断层。政府应该加强执法力度,不能一再‘弱势’下去。”

  胡卫明则呼吁全社会的关注,“岗厦的僵局,让城市运营者很痛苦,岗厦如此,我们的城市更新将以怎样的速度前进?所以有理由关注这个项目,关注它的进展,进而关注我们所共同努力、为之付出心血的这座城市的未来发展。”

  ■声音

  岗厦代表了深圳未来的城市更新方向,具有标本意义。可以说岗厦现在面临的所有过程矛盾冲突,在未来深圳所有的城市更新项目中都不可避免,它不再是个简单的地产项目,而是破解未来城市更新非常重要的钥匙。从岗厦出发,我们可以看到深圳的未来,以及整个过程中必须经历的冲突。——胡卫明(深圳金地大百汇房地产开发有限公司总经理)

  本版采写:南都记者 叶飙

  本版摄影:实习生 陈文才 南都记者 陈以怀

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