北京市副市长陈刚:政府要掌握70%的住房市场

http://www.sina.com.cn 2011年02月23日 14:13 财经国家周刊

  专访北京市副市长陈刚

  北京市“十二五”期间,保障房占比预期达到70%。陈刚认为,这才是“有中国特色的社会主义的住房体系”

  文/《财经国家周刊》记者 文丽 魏洪磊 王玉光

  2010年,房地产调控大年。北京市推出了包括限购、税收、信贷、供地、加大住房保障等一系列调控政策组合拳,彰显遏制房价的决心。政策累积效果已逐渐显现:数据显示,北京新建住房价格指数同比涨幅连续7个月回落,由5月份的22%降至12月的9.9%。但从全年看,同比涨幅仍然达到18%,房价上调的冲动依然强烈。土地出让金也刷新历史,总额突破1600亿元。

  飙升的数字背后,是否意味着调控政策再度失效?综观2010年一年来北京市住房生态结构的变化,此结论又难以立足:2010年,北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新开工建设政策性住房占全市住宅新开工数量的50%以上”两个“50%”目标,完成保障房用地供应约1332公顷,新开工各类保障性住房22.5万套,超额完成全年新开工13.6万套的任务。

  2010年,北京土地市场“地王”的声音在调控中渐趋微弱。国土部门采取“多招标、少拍卖”、“综合评标”、“限房价、竞地价”等土地出让新规则,有力地防控了多起可能出现的“地王”事件。

  2011年1月中旬,正在中央党校学习的北京市副市长陈刚接受了《财经国家周刊》的专访。陈刚不但畅谈了北京住房和城乡建设的现状与未来,更透露出诸多北京“房改”细节。譬如对保障房政策的前瞻设计,对集体建设用地建设公租房的试点探索,以及“十二五”期间北京市对房地产业的重新定位。

  保障房占比2010年超60%

  《财经国家周刊》:如果用一个关键词来回顾“十一五”时期的北京市住房市场变化,你会选择哪个词?

  陈刚:“十一五”期间,北京住房市场在结构调整方面有明显的变化,每年开竣工的住房中,保障性住房的比重越来越大。“十一五”起步之年也就5万套左右,占比不到10%,到去年这个数字超过了60%。这个结构调整的力度相当大,意味着北京的房地产市场用于解决市民住房需求的数量大幅增加。从数量上看,已经到了可以起决定性作用的局面。纯商品房收缩到50%以下,可以这么理解,自住需求占多数,这就开始回归到房地产本来的属性。

  《财经国家周刊》:“十二五”时期北京市住房调控的关键词又是什么呢?

  陈刚:整个“十二五”的关键词,仍是“调结构”。就是继续增大保障房的比例,在保障房中,继续增大租赁房的比例。北京未来要实现总的目标是“住有所居”,要通过租售并举,在北京工作的不同人群,根据不同收入水平,提供多层次的住房体系。在这一前提下,北京市的商品房市场的价格和秩序就基本可控了。因为到时候整个大市场的70%掌握在政府手里。

  《财经国家周刊》:可否透露一下在“十二五”期间,北京市计划建设多少套保障房?

  陈刚:“十二五”期间北京计划建100万套保障房,每年20万套,占北京住宅投资的一半以上,有些年份可能占到70%。在保障房里面,主要发展公共租赁房和租赁屋,过去我们租售并举,以后我们以租为主。毕竟土地资源有限。

  现在这一比例还比较低,在30%左右。当前已经大幅度开工,先保证在50%以上。

  每年的20万套保障房中,有10万套是定向改善,比如棚户区,二环以里的文化保护区及破旧平房,教师队伍、科研单位和困难企业,都是定向解决。这个国家有政策,自有地的困难企业,可以自建分给职工,这块实际上没有划入公租房,但也是这个性质,因为它不能上市,或只能卖给国家。包括中直、国管、一些企事业单位。这个全部用于公租房也不现实,但有大部分是用于租赁,资产要循环利用。解决真正住房困难的人群。

  另外10万套给社会公开摇号,其中有6万套是公租房。这里有多种途径,国家也有相关规定,我们财政上有一块,允许拿出土地出让金的10%,也可以通过银行贷款和吸引社会资金,当然价格必须按照北京市公布的公租房价格,租金比市场价低30%左右。

  《财经国家周刊》:你预计大规模建设保障房最终会对北京的高房价构成怎样的影响?

  陈刚:其实要看量,如果只有20%的量怎么能抑制高房价?未来很明确的一点是,保障房的位置就在高房价楼盘的边上,高房价很多是心理预期炒作而成,这样对比很明显,你开2.5万元/平米,我开7000元/平方米,试试看!但目前是量不够,多数都是2.5万元、3万元的房子,市场肯定是被拽着走。

  所以结构调整必须是深度的。我认为中国的房地产若要长治久安、可持续发展,就要把结构调到以居住为主的房子占到市场总量的70%左右。剩下的30%,第一很难涨上去,第二要涨就涨吧。那时高房价楼盘也对市场不会有多大冲击。

  现在有的地方出台不同的税收思路,都可以探索。但我还是认为结构调整最重要,比如新加坡70%的住房是保障房性质的,剩下30%无所谓。

  北京市“十二五”期间,保障的成分将占到市场的60%到70%,这是有中国特色的社会主义的住房体系。购买对象,价格,供应都是政府控制,就不需再对市场发愁。

  4区域试点“农村集体用地建公租房”

  《财经国家周刊》:当前一个共识是,土地问题制约着保障房的建设规模和速度,尤其对于北京这样的一线城市,建设用地稀缺更为严重,北京市政府对此有何举措?

  陈刚:除了政府组织建保障房,我们允许符合条件的企事业单位建保障房,另外,我们在做农村集体建设用地试点。我们补贴一部分租金差价,来把农民的房子租过来,保证农民的收益。  

  保障房土地和资金全部由市场解决,确实有难度,银行利息也很高。这需要财政的支持,土地成本的支持,税收的支持,保险资金的支持也在探讨。

  《财经国家周刊》:以集体建设用地建保障房,具体做法是怎样的?

  陈刚:我们有4个试点区域,在朝阳,昌平(2个地方)、海淀等选了4个地方。农村集体建设用地规划,不是指耕地,城市土地利用规划可以允许农村盖一部分,是过去搞乡镇企业的用地,现在一部分农民因为产业调整,不需要那些产业了,就允许拿一些地来搞公租房。以农民来做物业管理作为主题,这种方式除了给农民一个很好的就业收入,还大大降低了我们的公租房建设成本,同时也节约了土地。

  它和小产权房的性质不一样,它符合规划,履行审批手续,与小产权房不同。其次它只租不卖,永远属于集体经济组织的资产。地方上也很有积极性,正在试点。

  《财经国家周刊》:农村公租房的租金价格如何确定?

  陈刚:租金价格低于市场的30%。至于能不能平衡农民物业管理费用,贷款还款能不能承担,我们测算过确实有困难,但政府可以补贴。过去政府的土地收益,直接用来建保障房,我们通过租金补贴,反而花钱少,这样就平衡了。

  10年20年后我们国家结构调整了,对这块公租房的需求也可能有变化,不至于资产都砸在政府手上。假如以后不需要这么多公租房了,这些房子还有可以探讨的余地。

  未来不排除出台房产税

  《财经国家周刊》:住房结构的调整可以看作长远的制度设计,针对高房价来说,收效可能较为缓慢,北京市作为焦点城市,在地产调控上还有哪些主要举措?

  陈刚:除了结构调整,北京市政府还有其它的调控措施,比如之前的“90/70”政策,把户型压下来;包括二套房贷款执行国家规定,对房地产市场的捂盘、囤地的整顿,对高价楼盘的清理跟踪等等,力度都很大。特别是去年4月底,北京市出台“京12条”,商品房价格得到了控制,涨幅一路下行,这与我们深度的结构调整是有关系的。 

  《财经国家周刊》:当前一个普遍的观点是,高房价与高昂的土地价格密切相关,北京今年的土地出让金超过1600亿,接下来的调控手段是否能够针对更深层次的“土地财政”?

  陈刚:北京的保障房建设规划上有个特点,就全国而言,我们的保障房结构比例是最大的,要实现这个目标,背后的支撑因素不可少,尤其是资金。十一五的后几年,每年明补暗补达到300亿~400亿。这些收益都是来自土地。

  我们从几年前就把土地一级开发控制在政府手里,征地拆迁归政府,改变过去由开发商主导。这样政府可以在土地二次上市前,对每一块土地的性质进行调整,比如要求配建一定比例的保障房。为什么去年我们一下子拿出这么多土地来?就是因为掌握一级开发主控权。

  北京搞土地储备,一方面是为了城市的健康规划发展,另一方面是为了上市后的收益可以拿来建保障房。有城市都把这块钱拿来发工资了,但我们没有。

  《财经国家周刊》:接下来北京在土地供应上有什么计划?

  陈刚:我们有一个住房发展规划。整个十二五期间,北京市每年有个年度报告提交人大。报告里,每年要提供多少土地,保障房占多少,建筑面积多少,都有一个长远的规划。规划的测算根据北京的需求,未来人口的增长,改善型需求的增长,每年会有一些微调,包括外地人口。同时也要考虑北京的承载能力,不能无限制地增长。

  《财经国家周刊》:重庆、上海已经明确开征房产税的信息,北京市是否有此计划?

  陈刚:房产税,北京不是试点单位,但我们密切关注一切关于保障房方面的政策措施。

  我们目前已经运用了结构调整、财政政策和行政手段等。房产税的试点城市,毕竟全国是少数。积累了经验后,不排除北京、乃至全国都要用。

  《财经国家周刊》:社会上盛行一种观点,就是开征房产税能够抑制高房价,以你个人看,房产税与房价之间,是不是同属一个体系?

  陈刚:我觉得在于政策设计的准确性,比如多大面积的、多大价格的,有的高价房也是自住,不全是投资。但从理论上讲,拥有奢侈品需要付出更多的社会代价。关键要看我们前面的链条中是不是收了,这个也不是城建部门完全能解释的。

  《财经国家周刊》:北京接下来是否还有其它调控政策出台?比如取消预售制度等更严厉的措施?

  陈刚:大家对房地产的调控需要有个信心,它不像菜价一样见效很快,去年4月我们政策出来后,包括售楼处都出现了一些冲突,就是因为降价。所以老楼盘不能轻易波动太大,就暂时搁置。但新楼盘定价可以低一些,这属于企业行为,政府有一定的引导。从这个例子上可以看出,房地产的调控需要一个周期的。

  经济面上,我们考虑的相对更长远一些。比如房地产有泡沫未来破裂后,次贷问题可能会在一些楼盘出现,但量会控制的很小。既然是市场经济,会出现这种情况,不要大惊小怪,如果全部去掉那就不是市场经济了。锁定房地产价格的同时,还要看它是不是合理,符合不符合当地经济水平、人均收入水平。

  投资亮点:商业地产和新城建设

  《财经国家周刊》:很多二三线城市在此次调控中看到了机会,接下来北京能为房地产行业提供怎样一个环境?

  陈刚:房地产在城镇化战略过程中的地位和作用需要再探讨。我们是出了一些问题,在土地管理、房屋价格,以及背后的潜在金融风险方面,所以在做结构调整。但至于产业的走向,抑制投资和投机,不意味着抹杀掉这一块,下一步怎么走,值得探讨。

  首先,北京的房地产,需要和保障房、安居工程结合起来;第二,和城镇化过程中的新农村建设改造有一个有序的引导控制,第三,要有助于城市环境的改善。未来北京推向市场的土地,不是简单的买卖关系,要让这个项目担负起改造周边环境的功能。第四,要和城市的主导产业发展结合起来。我们国家的规定是,所有的经营性用地都必须上市,一旦上市就可以定性叫做房地产,比如搞一个文化创意产业,一个饮食基地,里面必然有住的地方,这样经过招拍挂的土地,就是房地产,但性质不是居住。

  未来中国地产应该是多维度的,和国家战略结合起来。它甚至不能独立,上下游有钢材(4946,-64.00,-1.28%)水泥,下游有一系列服务业,现在需要横向和其它产业的打通。前景很广阔,但是纯粹以土地和住宅的炒作、投机,这类房地产我们需要慎重对待。

  《财经国家周刊》:在北京十二五住房建设规划中,各个城区和周边区域的规划布局是怎样的?

  陈刚:北京以后的住宅建设,尤其是保障房建设,尽可能不要建卧城。既有就业也有居住,完全当作卧城后交通压力会很大,我们吃过苦头。

  比如规模,建多大居住区合适,但也不能小到配套都配不起来,这个量上我们也在探索,今年有教训。第二是交通,尽量建在离公共交通比较近的地方,可以远一点,但必须有公共交通。第三是疏减,尽可能不要在中心区域,这个调整周期是很长的,建一条地铁需要3、5年,房子又要3、5年,这两者还要搭配。

  一个指挥棒下,投资基础设施的人和建房的人是同一个管理者,才能步调一致起来,所以我们在不断地调。现在刚刚竣工的5条地铁线,两边的土地还几乎正在开发过程中,这就是引导,而不是像过去一样弥补公共设施。现在是地铁先行,基础设施不再滞后。

  《财经国家周刊》:你如何判断未来北京地产行业发展的趋势?

  陈刚:未来房地产一定是个综合问题。它的内涵很多,不能因为统计问题就一棒子打死。大城市的土地,拿出来做产业,都面临一个买卖问题,只要买卖就是房地产,所以一些城市的房地产比例偏高。

  北京也在反思,我们房地产的投资偏高,高在哪里?很多是总部经济,投资到一个大楼。未来我们的房地产业,我们希望能促进上下游产业,又对新农村建设和环境改善、保障房安居工程有带动。北京现在没有一个项目是纯商品房,都至少配带15%的保障房。如果房地产的定位是到了这一步,我认为无论从经济层面还是社会层面,都是良性的。

  《财经国家周刊》:可否给房地产企业一些投资建议?

  陈刚:除了保障房建设,我们的CBD,我们的丽泽商务区,我们的六大功能区,都有很大的前景,商业地产和总部经济的回报率都很高。

  再就是新城建设,比如通州、顺义、亦庄、怀柔、昌平、大兴等。现在去大兴看看,都变成一座新城了。我的建议是不要老扎在城里头,地铁都拉过去了。十二五期间,我们的基础设施建设会有大进展,比如大修地铁,今后的北京,将建成世界上最大的地铁网。

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