内地富豪还要去香港买房吗?

http://www.sina.com.cn 2011年10月19日 11:45 《小康》杂志

  对于大多数习惯了房价单行线的内地人而言,曾经几经涨落危机的香港楼市还是个新战场。

  采写|《小康•财智》记者 刘彦华

  最近一段时间,香港楼市冷风阵阵。8、9月份成交连创新低,各种看空香港楼市的言论层出不穷,就连香港地产教父、中原地产创办人施永青近日也改了口,放宽了房价下跌幅度预测。

  人们不紧要问,因限购政策被迫离场的内地富豪们还要去香港买房吗?香港楼市还撑得住吗?

  魅力香港

  很多内地人或多或少都有些“香港情结”,没钱的,购物;有钱的,买房。其中,有一群人尤其惹人注目,那就是以财大气粗闻名的在香港买楼的内地富豪,他们不断刷新着香港豪宅成交价的纪录。

  对于内地人来说,香港就像一块大磁石,令人趋之若鹜。但是究竟它的魅力何在呢?

  香港资深房产投资专家钟远彬介绍,香港拥有全球最简单的低税制,个人利得税只是纯利的15%,并且如果不是频繁买卖,更加是免税的,再加上经济自由度全球第一,做生意手续简单,吸引了很多内地人来香港投资移民。

  虽然现在投资移民门槛提高到了1000万港币,并且暂时剔除了房地产项目,但是很多业内人士分析,此举对内地购房者影响并不是很大。因为一方面他们一般实力雄厚,另一方面很多人是因为先投资,后来看条件符合顺便办的移民。

  “香港始终是最接近内地的国际金融中心,加上语言文化接近,在香港买房,在管理房产方面,总比在其他发达地区如美国、英国等地买房来得容易。”钟远彬称,“而且香港的养房费用极低,每年最高成本也不会超过房价的千分之五。”

  另外,据了解,在香港买新房无需佣金,买二手房也只要支付总房款1%的佣金,与内地中介相比成本优势明显。而且目前香港房贷利率水平较低,加上通货膨胀率,回报也要比内地高出一些。

  看好中长期

  香港高房价,世界闻名。自去年开始,香港政府不断推出调控政策,包括两年内转手得交额外印花税、调低按揭比例等,导致最近香港楼市成交量大减。

  然而,这并没有影响人们看涨香港房价的信心。“政府的目标是希望房价不要上涨过快,市场投机不要过多,而不是房价下跌。”钟远彬对政策效果的预测也仅是“最多会带来5%的调整”。

  但是,近一两个月,美国经济走势不明,欧债危机持续加剧,全球股市大幅震荡。在外围的低气压下,施永青已经修正原先认为楼市调整会在9月完成的看法,称,“香港楼价的跌幅可能会进一步扩大,幅度会接近10%,而调整的时间也会延至明年春。”

  不过,施永青并未改变对香港楼市中长期的看好,“目前市场只是短暂情绪波动,整体楼市上升的大趋势并没有改变。”

  在施永青看来,除了急等钱用的业主外,市场上真正肯降价销售的人并不多,要想改变卖方这种态度,需要几个条件:1.利息趋势开始上升,令持有物业的成本上升,租金回报率下降;2.经济增长明显加快,实体经济值得投资,并有可观的回报,资金有动力从楼市回流实体经济;3.出现通货紧缩,市场上资金短缺,迫使大家降价卖房。“然而,以上的情况都不似会很快出现。”

  钟远彬对香港楼市的中长期发展也是信心满满。他提醒投资者,现在大家说的香港房价水平已回到1997年的高峰水平,这里的房价是指名义价格,并不是真实价格,就是说现在所说的房价已回到1997年高位是还没有考虑香港过去14年的通胀因素。如果算进了这个因素,现在的香港房价应该只是1997年房价水平的70%左右。而且所有的资产价格周期循环都是以一浪高于一浪的形态去走的,那代表了香港房产的这一个周期的高位必须比1997年的高位更高。

  “风险在增加,但并不危险。”钟远彬总结道,“所有投资都有风险,但香港楼市总比内地楼市安全。”施永青对投资者的建议也是,现在手上持有现金的投资者仍然可以买楼。

  热点区域

  虽然楼市成交低迷,但是内地富豪赴港买楼的热情并未大减。

  “内地富人到香港买房的需求一直比较旺盛。”钟远彬称,“而且,这种需求已有从亿万富豪蔓延到中高端人士的趋势。”

  钟远彬告诉记者,在香港买房的内地客人有一个共同特征,就是更喜欢新房和交通便利和购物方便的地段,而且更愿意花钱在这些条件之上。因为这些地方往往出租回报率比较高,如中环、湾仔和铜锣湾等区域。

  中环位于香港的中西区,是香港的政治及商业中心,很多银行、跨国金融机构及外国领事馆都设在中环。香港的政府总部、立法会大楼,以及前港督府(现称礼宾府)也都位于中环。在这里还有各种各样的餐饮食肆和品牌时装专卖店,是游客和香港当地人最喜欢逛的地方。

  湾仔位于香港岛北岸中央位置,是一个新旧并存的独特社区,糅合旧传统与新发展的精萃,亦是香港历史最悠久和最富传统文化特色的地区之一。而铜锣湾位于香港岛的中心北岸之西,区内有多家大型日资百货公司及大型商场,很多人会将之比作日本的新宿。

  另外,西九龙的九龙站、奥运站和新界的元朗、上水等地,也是内地人买房比较集中的区域,据钟远彬分析,这些区域的共同点就是——新,有会所设施、地铁线附近或靠近深圳,容易回内地。

  “嫩草”必看

  虽然很多投资客在内地楼市已是“熟手”,但投资香港楼市可能还是一棵“嫩草”,需要补充一下香港买房的基本知识。

  摸货:对买家在签订买卖合同后、拥有楼契之前,即尚未完成全部交易时就转售的物业。

  睇楼纸:也就是香港的中介在看房前必须与买家签订的地产代理协议。这张协议上,包括买家的预算、理想房型、对小区及周边环境的要求、房屋装修的要求、房屋入手后的用途、理想出租收益以及一些个人信息资料。这种委托代理关系有效期一般为3个月。买家可同时委托多家中介代理,但不能看同一间房,否则万一成交就要多付一份佣金。

  细订:临时订金,一般为楼价之3%-5%,具体可议。

  【香港楼市新政】额外印花税:自2010年11月20日起买入的住宅物业,除非有关交易获豁免,将按照持有物业期限的长短缴交。住宅物业在半年内转手,税率为15%;半年至一年内转手,税率为10%;一年至两年之内转手,则要交5%。

  购房按揭贷款:2011年6月10日,香港金融管理局向银行发出新指引,所有价值1000万至1200万港元的住宅,最高按揭成数调至五成;价值700万至1000万港元住宅物业的最高按揭成数调至六成,且贷款额不能超过500万港元;价值在700万港元以下的住宅物业最高可以做七成按揭,且贷款额不能超过420万港元。此外,如果按揭贷款的申请人的主要收入并非来自香港,贷款的最高按揭成数,不论物业的种类和价值,也需要按照所适用的标准下降至少一成。

  【业内观点】中原地产创办人施永青:除非本港经济步向衰退,否则,我仍认为这只是一次调整,而不是转势,楼市的主方向仍是向上。

  香港世邦魏理仕估值和咨询服务执行董事余锦雄:未来18个月,香港房价将下跌10%至20%。如果未来一年港元下跌10%,内地购房者的需求将再度出现。

  巴克莱资本的区域物业研究负责人安德鲁•劳伦斯:由于借款利率将升高,香港的物业价格明年将下降25%到30%。

  里昂中国研究部董事总经理张耀昌:因为美国未来两年实行低利率,到2013年时,美国利率可能转势,香港楼市或会踏入危险期,但相信不会大跌,股票市场波动甚大,金价过高,相信会对香港楼市有所支持。

发表评论 转发此文至微博
Powered By Google