探秘广州北京路:右手是繁华 左手是贫穷

http://www.sina.com.cn 2011年10月20日 11:58 南方日报

  ◎与北京路的繁华相比,这里的老城区好像是另外一个世界,如果你走进了他们的生活就会发现,这里的物价和生活成本甚至低过广州周边的城市居住区

  ◎这么快的节奏,让享受时间成了奢望。身体被压力绷得太紧,心灵就开始寻找“生活在别处”,处处充满了焦躁的情绪,观点也就容易走向极端,网络上因此多了不理智的声音

  ●南方日报记者 张波

  这繁华的商业街到底能承受多高的楼价?3万元/平方米恐怕还不是极值

  北京路的商业密码

  放在时间纬度上来看,商业分布差异是商业淘汰的自然规律所致,利润是经济表象之后那只“看不见的手”,淘汰掉那些不适应环境的低利润企业,留下市场的强者

  无论你注意到或者没有注意到,每一个商圈都隐藏着自己的商业密码,广州北京路也不例外。

  从北京路与中山五路交界口沿北京路向南走,右手边即西边,铺面较大的店铺及品牌依次是:森马、佐丹奴、以纯、361运动服、李宁运动服、莱克斯顿男装、Ebase休闲装、班尼路……几乎无一例外都是服装品牌,店面宽阔、大气。

  而在左手即路东边的店铺,依次是建民医药、卡佛连时尚女装、新华书店、青宫电影城、饰品店、自由鸟鞋包、奥康鞋包、百思图鞋包、百丽鞋包……店面相对较小,而且路两边出现了很明显的差别,左手边在时装上与右手边出现截然不同的风格及取向,而且鞋包品牌明显增加。

  左右两边的店铺,差异是如此的一目了然,似乎不应该共存于一条街的两侧,而应该分属于两个街道。不仅仅是业态分布出现如此惊人的差异,就连单一店铺的大门宽度也大相径庭,右手边的店铺明显比左手边宽出一截。尽管有历史的遗留因素,但如果放在时间纬度上来看,这是商业淘汰的自然规律所致,利润是经济表象之后那只“看不见的手”,淘汰掉那些不适应环境的低利润企业,留下的是市场的强者。

  当然,利润不总是意味着淘汰,总有企业在利润指挥棒下胜出,顽强地抵挡时间,中山四路与文德北交界处的致美斋,就有403年的历史。

  作为一个经济记者,我深刻地洞悉街两边店铺分布差别后面的秘密,北京路两侧店面分布的这种差别根植于北京路目前成为前提的两种习惯势力:一是“行人靠右”,二是“北京路是从北向南单向进入的”。

  事实正是如此,以公园前地铁站作为交通主枢纽正处于北京路的西北位置,行人逛北京路一般都是从北向南进入北京路的,在“行人靠右”的习惯下,逛街初期行走较快,没有宽阔的门面,容易让消费者擦肩而过。同样,在逛街回家的路上,疲劳成为消费者逛街的主要障碍,提供座位就成为必然,鞋包店正好提供了坐下来休息试穿的空间,也正是因为有坐下来选购的需求,所以就用不着宽阔的店面来付出高额的成本,增加选购机会。

  同样是这个理由,也造成街道左边商铺功能化比较严重,书店、药店、眼镜店正属于此列,进这些商店的都是有需求意向的购买者,而非闲逛的冲动型随机购买者,所以不介意接纳劳累的购买者,因为劳累不影响其销售。行人逛街的线路和习惯,在影响着商业的成本,从而用经济淘汰的方式选择了北京路街道两边分布的差异。

  这很有趣,有点像达尔文的“优胜劣汰”生物规律,一个个存活的店铺同样也接受“自然选择”,面临市场的优胜劣汰。

  不过北京路的这种差别或许正在面临改写。地铁6号线正在加紧施工,万福路靠近北京南路一带已经因地铁施工被围蔽多时,这里到时将会有一个地铁站出口。地铁6号线开通后,地铁势必将会从南向北给北京路带来全新的人流,并且会辐射到周边区域,届时一南一北人流相互呼应,北京路将会迎来又一个黄金发展时期。

  其实,不仅仅是北京路两边的店铺因需要满足经济规律出现分化,整个北京路商业圈同样也是如此,如果仔细研究,以老街的300米街铺为核心,北京路已经形成了一圈又一圈的商业分化。最中间的是服饰,稍次是鞋包,成为北京路最核心的商业构成;次之是餐饮,为逛街的消费者提供服务,已经退到惠福东路、文明路、教育路和中山五路;再次之是广告装潢装饰,以北京路核心商业形态店铺为服务对象,已经退到了大南路和文德路;而房产中介则在更外围,我一直走到起义路与西湖路交界处才找到一家。

  不用做太多的分析,这种商业业态的分布必定与行业的单位时间平均利润率成正比。可以这样通俗地理解,做服饰最赚钱,其次是鞋包,再次是广告装潢,最后是房产中介。利润最高的,必定能承担更高的地租成本,因此也占据最核心、人流最多的商业中心位置。

  北京路繁华的商业背后,店面租金价格可想而知。越是繁华的中心,每平方米的店面价格越高。越靠近边缘,店面价格越低,北京路商圈商业形态就按照利润的高低层层分布开来,就像我们看见的这样。2005年,我在万福路买房子的时候,万福路的街道上人流冷清,沿街尽是地产中介,以老板自营为特色的小中介更是占据了其中的大部分,如今一路走来,地产中介难觅踪影。楼市调控导致的二手楼成交惨淡,让地产中介难以支撑商圈中心的高昂租金,随着商圈的扩大,已经逐渐退到更外围的地段发展。

  商业的繁华,支撑了租金的承受能力,给商业从业者带来丰厚的报酬。我常常站在北京路上想,这繁华的商业现状到底能承担多大的成本?这繁华的商业现状到底能承担多高的楼价(这里的价格包含购买价和承租价)?北京繁华商圈附近的楼价最高到了七八万元一平方米,上海也有过10万一平方米的楼价,如果单纯拿本地人逛街的老城商圈的繁华程度来比较,广州的北京路商圈与北京的国贸商圈、上海的淮海路商圈,其繁华程度可以说几乎平分秋色,从这个角度上来讲,广州北京路附近最高3万元/平方米的楼价或者远不是高点。

  经济的规律会将那些负担不起北京路周边高楼价的居民挤向城市边缘,只有当周边楼价上涨至周边商业所能承担的边缘才是极值。到那时,在北京路这个繁华商圈工作的人,愿意住得更远,以时间来换取空间。

  当然近几年楼价的上涨已造成很大的民怨,连续几年的楼市调控正是奔这个症结而去。调控效果的不明显,正是有内在经济规律和内在经济上涨的动力作祟。

  到如今,商业的繁华与市场的容纳程度未发生任何改变,楼市开始限购了,自然租金的价格就要开始补偿性上升了。从经济层面来看,这是必然过程。

  繁华隔壁弱小势力依旧,个人财富累积如同中流击水不进则退

  可怕的财富诅咒

  在过去的10年中,通胀带来的财富重新分配,多数是通过楼价飞涨来完成的。广州很多老街坊,错过了一轮致富良机。财富,好像盲人一样对他们视而不见

  北京路有的不光是隐形富豪,也不光是廉价的打工仔,北京路及其周边还生活着众多的老街坊,他们生活在繁华北京路的一墙之隔,日子过得去,却并不富裕,他们淡然地看着城市的慢慢变化,看着别人财富的急速增加,在闹市之侧守候着一段恬静的时光。

  我曾很羡慕他们的生活态度,在我看来他们有大隐于市的生活快感;也曾为他们悲伤,因为如果往前追溯15年到20年,或者更长时间,你会发现他们当年是广州最富裕的一群人,他们就好像被经济发展的列车所抛弃,被尘封在历史的某个时期。

  在北京路、文明路、文德路、万福路包裹的地块中间的纵深区域,是一大片不高的房屋,多数是七八楼,矮的则为三四楼,偶尔还有平房或棚子出现。这里巷道狭窄、房间破旧低矮、光线昏暗,他们潮湿而拥挤。

  与北京路的繁华相比,这里的老城好像就是另外一个世界,如果你走进了他们的生活就会发现,这里的物价和生活成本甚至低过广州周边的城市居住区,比如洛溪新城,无论是你在街边买杯凉茶,还是去茶楼吃点点心,抑或是买件不知名品牌的家常T恤。

  在过去的10年中,通胀带来的财富重新分配,多数是经过楼价飞涨来完成的。而广州很多老街坊,他们因为不愁房子的问题,因此也在这一轮的财富重新分配中丧失了良机。

  记者熟悉的一位朋友是地道的广州人,父母都是知识分子,单位有房分,家里也略有积蓄,在2000年左右头几年,因为住惯了老城的房子,习惯了老城的便利,所以也就没有动心思在新城买房,那就先买个车开着玩吧。2005年广州楼市走出低谷开始上扬,却又不甘心追高,于是一等再等,一直等到手头上有了近百万元存款,却眼看着买不起城郊的一套100平方米的居室。

  2010年楼市调整,她终于下定决心买楼,1.2万元一平方米,下订时却又受到老父亲的打击,说是“楼市要跌了,反正有得住,不如再等等”,可当年广州楼市均价仍保持着两位数的速度增长。直到现在,她还住在一套60平方米的居室里。

  算一算这10年将近两轮的通胀,之前近百万元的存款实际价值已大打折扣,而之前身边没房的一个个新移民,因为买房或者炒房,由于楼价的飞速上涨,百万资产已经不在话下。

  先富起来的人在财富的重新分配中似乎处于劣势地位,经济总是点状发展,繁华的旁边总是有经济发展时遗漏的弱小贫穷,这似乎是一种财富诅咒,某种程度上是经济学中先发劣势的直接反映。究其根源还是在于满足于现状,或者受制于“破旧成本”(无论是思想成本、还是现实的物质或货币成本)未能跟上经济发展的节奏,消费上去了收入没上去所致。

  在经济的发展过程当中,个人的财富累积如同中流击水不进则退。其实这种贫富差距的对比不只是北京路才有,号称富得流油的东莞,仍然有极其穷困的当地人。而中国第一经济大省广东,仍存在“国家级贫困县”,仍存在被经济发展遗漏和抛弃的贫困县。除了离最富裕和繁华的城市距离近之外,在贫穷方面跟西部省份贫穷地区没有太大差别。经济,好像盲人一样对他们视而不见。

  为了避免“破旧成本”,也就是拆迁成本,10年中城市建设也出现了跳跃式分散开发格局,这也导致了城市的“馕”状结构,周边新城高楼林立,老城的房子却低矮、破烂、杂乱依旧,这也是城市面积近10年来飞速扩张的根源,因此造就了一系列的能源和耕地问题。

  国家发改委的数据显示,10年来国内城市的建成区面积扩张了50%,而城镇人口只增加了26%。今年4月,国家发改委秘书长杨伟民首次提出要提高城市密集度,城市发展要从“摊大饼”变身“长高楼”,而这也给北京路附近的老街坊带来了一次跟上经济发展步伐的新机遇。

  不过在我看来,这个过程还遥遥无期,毕竟拆迁是个经济学上的无解问题,会阻碍城市“长高”的步伐。

  因此,政府在推动“长高楼”的过程中毫无优势,如果没有老街坊与经济发展之间的“和解”,一切努力都是白搭。

  高速发展强烈冲击社会心理,自满、和解、圆融的精神在贫富分野中被消耗殆尽

  繁华背后的心酸

  社会对富人的不理解和不包容,给提前致富的人造成很大的心理压力,也给了他们财富变动的不安全感,因此很多提前致富的人纷纷寻求出路。穷人也同样面临巨大压力,于是拼命追赶,于是社会的节奏就被加快

  10年来经济的快速发展,重新分配了社会财富,那些跟上经济节奏、手头有资本的人,在10年当中实现了财富的倍增,并且与普通家庭拉开了距离,社会从而裂解成二元格局。

  不只是北京路,整个中国都是如此,可以说改革开放30年,让一部分人先富起来。而这10年让一部分人暴富起来,10年间经济发展带来个人财富的变化,以及个人财富变化带来的社会心理冲击,一点都不输于改革开放最初的20年。

  中国传统文化因素中的自满、和解、圆融的精神,就在贫富的迅速分野中和社会的高速变革中被消耗殆尽。没有人能置之于度外,就连被我曾羡慕自满自足恬淡自安的北京路老街坊们,也会时不时感慨自己错过了好时机。一些人干脆耐不住寂寞,去新城区买楼,紧巴巴地供高额的房贷,日子也越发变得“亚历山大”。

  贫富的分化拉大,也导致了贫富两个阶层失去了沟通和交流的机会。他们相互诘难、敌视和曲解,富人觉得不偷不抢靠智力靠双手致富,觉得理应受到尊重而不是敌视;穷人觉得都是一样,干嘛你会先富起来,于是不是猜测富人占有什么特别的资源,就是猜疑社会制度出了问题。

  富人群体毕竟要比穷人群体小很多,穷人一开始对富人充满敌视,并戴着有色眼镜看富人,本来属于年轻人的问题就变身富二代的问题,成为社会问题。社会的不满情绪,就在这种曲解中酝酿和潜滋暗长。

  地铁让北京路深度受益

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  在资本快速流动的魔力之外,广州地铁网络的建成在北京路的发展中功不可没。2000年时,广州只有地铁1号线,如今广州建成使用的地铁有8条线之多。

  地铁是如此深切地缩短了生活和交易成本,即便是逛街,如果不考虑地铁里的拥挤和价格差别,只要你愿意,从洛溪新城去海珠和从洛溪新城去北京路的心理成本差别不大。

  正是由于地铁的便捷和快速,2002年原地铁2号线(现部分并入2号线,部分并入8号线)开通后,作为地铁1号线和2号线交叉站点的公园前站就当仁不让地成为广州城市轨道的核心,北京路在这其间深度受益。从公园前站开始,人流的力量影响着北京路商圈的发展步骤,之前从地铁站点到北京路繁华处的空白地段,都逐渐兴盛成全新的充满活力的商业街区。

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