北京住房租赁市场将迎来最严监管。3月1日起，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收取的押金数额不得超过1个月租金；新规严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
新京报讯 记者从北京市住建委获悉，昨日，市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
新规适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动，即通常所说的“长租公寓”。该通知自3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。
严禁“长收短付”，企业收付租金周期应匹配
新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。严禁“长收短付”，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
此外，新规严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。
签订房屋合同3日内要在监管平台备案
新规明确，住房租赁企业应于合同终止后两个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
新规明确，住房租赁企业在北京开展业务前，须向注册地所在区住房和城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单，不报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。
同时，要求住房租赁企业使用北京住房租赁合同示范文本，并在签订承租或出租房屋合同3日内在北京市住房租赁监管平台备案，对未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。这能让房主、租客、企业各方的权利义务关系更加清晰透明，避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷。
在租赁房屋装修方面，新规规定住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，须取得房屋产权人书面同意；住房租赁企业提前解除合同的，不得收取装修费用。
符合条件的租赁企业可享受税收等优惠
记者注意到，在规范企业经营活动之外，大力发展住房租赁市场的政策主基调没有变。新规明确，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。
不过，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，将由市住房和城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的将列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房和城乡建设部门的意见，市场监管部门、网信部门将分别对违规企业采取相应处理措施。
释疑 1
为何严禁“长收短付”、严管“租金贷”？
长租公寓高风险经营、盲目扩张，爆雷事件频发
市场上许多长租公寓企业采取“长收短付”，即通过鼓励承租人预付更长时间的租金，但却不按照同样匹配的租期付给房东的形式，形成“资金池”。更有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用租金贷的情况。
北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓“爆雷”事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致经营难以为继。
其指出，这其中的共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高；二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营，资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任；三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
该负责人表示，北京支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，但对以圈钱为目的大搞金融化、资本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
释疑 2
缩短租金预付期限，租客还能享服务费优惠吗？
不排除企业为了鼓励租客入住，给予其他优惠
按照以往一些长租公寓的运营模式，租客选择半年付、年付的付费方式，通常可以享受服务费的折扣优惠，预付租金越多，折扣越大。
新规明确，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。这是否意味着，租客通过长租公寓企业承租房屋，原则上将不可再选择半年付、年付，最多只能采取季付？
对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，通知规定的是“原则上不得超过3个月租金”，但现实中，也可能存在双方达成一致采取半年付或年付的情况。“在这种情况下，长期付依然会比短期付拥有更多的服务费优惠。”不过，她强调，新规明确租赁企业收、付租金的周期应当匹配。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波则认为，若预收数额不得超过3个月租金，短期内，租赁企业可能会因此减少或者不再给予租客之前长期付的服务费优惠，但不排除企业为了鼓励租客入住，给予其他优惠。
他表示，新规的核心是通过严禁“长收短付”、严管“租金贷”等方式来限制租赁企业的“资金池”，从长远来看，这将有效地防范长租公寓“爆雷”风险，保护承租人的合法权益。
释疑 3
新规对行业有何影响？
长租公寓失去挪用资金池的可能，落地执行仍有待监管
中原地产首席分析师张大伟指出，“长租公寓”模式的住房租赁企业，在北京、上海等城市的市场份额占比已经超过20%，如果加上“二房东”等类似模式的交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主与租客直接交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
目前市场上所谓的“长租公寓”企业，赚取租金差价、通过“长收短付”等方式形成和挪用资金池，是其两大特征。
张大伟认为，北京的监管新规要求限制租赁企业“资金池”、严禁“长收短付”、预收的租金数额不得超过3个月租金，这意味着，这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性，没有资金池和租期错配就不再有爆雷风险。因此，北京的新规解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。
但他也指出，租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管，比如此前的房屋不准隔断等政策，部分长租公寓企业事实上并未执行。“这一新规如果严格执行，对于行业来说有核弹级影响，但具体还要看落地执行情况，特别是大部分大型长租公寓企业是否执行。”
张大伟指出，北京出台这一调控政策后，其他一二线城市有可能继续针对这类型租赁行为加大规范力度。
声 音
北京提出一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为长租公寓行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界。新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业，决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”。住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，所以可以肯定的是，北京依然会支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。 ——北京大学房地产法研究中心主任楼建波
新规的出台和实施，不会对房租造成影响。房租是由租赁住房的供求关系决定的。长租公寓持有的住房只是整个住房租赁市场中的一部分，个人房东的租赁行为不受新规影响。再有，目前疫情常态化形势下，市场上的租赁住房空置较多。此外，很多长租公寓签署的合同不超过一年，月付的也较多。 ——北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池
新京报记者 吴娇颖