滨海新区中心商务区不仅是天津的CBD

http://www.sina.com.cn 2013年04月02日 10:14 21世纪经济报道

  专访滨海新区中心商务区管委会副主任史继平:

  滨海新区中心商务区不仅是天津的CBD

  史继平看来,滨海新区中心商务区“没有整体性风险。”

  本报记者 刘玉海 叶一剑 李博

  实习记者 刘 罕 天津滨海报道

  拥有一个现代化的CBD,或许是每个发展冲动十足的中国城市的梦想。但当为数众多,甚至名不见经传的中小城市也都纷纷抛出自己的CBD蓝图时,舆论便只能满溢着嘲讽、轻蔑与质疑。

  当天津滨海新区在一片荒滩之上高调建起CBD时,质疑便同光环一路相随。从对其决策是否是拍脑袋、一厢情愿,到其招商引资是否会落空、最终成为“鬼城”,再到其资金是否充足——以至于记者们希望能从滨海新区中心商务区是否停工或缓建来寻找每一次宏观经济形势波动的蛛丝马迹,滨海新区中心商务区在享受着国际瞩目的荣耀之时,也饱受质疑的困扰。

  建设滨海新区中心商务区,究竟是一个轻率的决策还是深思熟虑下的超前建设?其资金链究竟能否支撑10多年的建设周期?又是否面临着尚未建成便写字楼过剩的市场格局?……滨海新区中心商务区管委会副主任史继平向本报记者全面回应上述舆论关心的问题。

  在史继平看来,滨海新区中心商务区“没有整体性风险。”

  1. “中心商务区超前建设符合经济规律”

  《21世纪》:滨海建设中心商务区是基于什么样的考虑?

  史继平:首先,以中心商务区为原点、100公里为半径的范围内,天津、北京、石家庄和唐山四大城市的GDP超过5万亿元。放眼到5万亿GDP的支撑下,目前中心商务区1000万平米的写字楼也许就不是太大,而是太小——这是经济发展的一个客观需求。

  其次,从天津自身的经济结构来看,制造业占约53%,相比于北京、上海、广州,服务业占比偏低。因此,天津经济调结构的任务之一,就是提升服务业比重。而服务业的载体就是“楼”!到目前为止,天津市还没有一个地方集中有10栋写字楼。滨海新区中心商务区是天津唯一一个写字楼高度聚集的地方。那么,它理所当然的是天津发展服务业最好的载体。所以,从这个角度讲,中心商务区是一个战略性决策。从天津整体发展来看,这个发展不能机械的、一分不差的,而应有时间差。一般规律,哪怕是成熟的CBD,写字楼从建成到投入使用—招到70%—80%租户,大约要3年时间。

  再者,写字楼的特点与住宅不同,住宅是卖期房,写字楼是租售现房。这又有一个时间差。按规划,到2020年,滨海中心商务区基本建成,而响螺湾正式动工是2007年9月11日,到现在仅仅5年,还处在建设期。

  《21世纪》:滨海中心商务区很重要的一个部分是于家堡金融区,但人们怀疑在完全没有基础的情况下,滨海人为打造这个金融区能否成功?

  史继平:一般而言,纽约、伦敦、香港、新加坡、东京这些金融中心,是国际贸易、国际形势、历史地位等多种因素共同作用、历经数十上百年形成的。按常规,缺一栋楼盖一栋,可能30或50年滨海也能形成一个CBD。但在当前快速发展期,要形成产业聚集、要筑巢引凤,就要先把载体建起来。天津市过去5年平均经济增速16.5%,滨海新区是国家战略,承担金融改革创新的任务,这么快的发展速度,肯定要留出空间,要超前布局、超前建设。虽然用的是计划的方法,但是在深入研究、把握市场规律的基础上,实际上是按市场经济的办法做——比如要给企业最好的环境、给个人发展最好的环境。企业和个人的集聚,我们也在发挥市场和政府“两只手”的作用,政府方面包括从财税政策、人才政策、到产业链的模拟和设计。

  目前,滨海新区服务业占比大约30%。一方面说明服务业发展慢于制造业,同时也表明服务业未来发展空间非常大。我们做过实际调查,滨海很多企业的金融、社会、法律服务等都是由北京的企业或者天津市里企业提供。因此,我们认为,滨海新区本身对金融、对服务业、对商务区有很大的需求,其建设符合经济规律。

  2. “于家堡不会有整体风险”

  《21世纪》:对于中心商务区的大规模开发,资金一直是外界非常关注的问题,资金平衡问题如何解决?能否支持长期可持续的建设投入?

  史继平:按规划,中心商务区2020年建成,当时计划,政府累积投入大概需要800多亿,主要用在拆迁、基础设施建设这两项,平衡帐的资金来源主要是土地出让和财政收入。

  这个区域,过去是塘沽最穷的一个地方,要是按现在城镇化的政策套,接近于棚户区,当初启动拆迁比较早,成本相对低,而于家堡的土地出让价格大概在4000元/平左右,住宅出让在5000到6000元(楼面地价)。

  《21世纪》:商务区现在有没有资金压力?

  史继平:现在于家堡需要政府投入的基础设施建设和大面积拆迁投入阶段已经过去,我们手里还有大量待出让土地,现金流也没有问题,我们管委会自身有财政收入,去年财政收入是28个亿,今年至少有20%-30%的增长——今年初天碱商业区土地出让一项就达到50多亿元。算大账,未来的收入肯定能覆盖成本。至少到现在,账上有足够的钱去付工程款,包括还银行的利息和本金。

  《21世纪》:前期的开发投资融资怎么解决?应该有很大规模的银行贷款?

  史继平:我们的信用很好,未来预期很好,企业资产质量很好。所以,现在不是我们找银行,而是银行追着我们

  给我们融资。中行、农行、国开行、兴业、民生、浙商银行,都跟我们有合作。

  《21世纪》:除了政府层面的资金问题,中心商务区的开发平台公司有没有资金风险?

  史继平:滨海新区的开发模式是:一个管委会加一个平台公司,所有投融资是由平台公司负责的。比如于家堡,平台公司是新金融开发投资公司,从土地整理到规划建设,以及未来的运营,都由新金融公司来做。基础设施由基础设施公司负责,新城公司负责拆迁、还迁房的建设和供暖等配套。每一个公司都是功能性公司,也都有本身的平衡账。虽然短时间内可能存在融资到期需要拆借的情况,但这么多公司可以资金上互相支持。所以,中心商务区不会有整体风险。

  《21世纪》:我们听说有的楼已经停建、有的建设速度放缓。

  史继平:大概80%的建设企业没有资金问题,我们招商的基本都是大集团。投资构成上,央企大约占1/3,建楼自用的企业占1/3,还有一部分是开发商,大部分是大牌的,比如富力、碧桂园等,个别实力不是很强的小开发商,会出现一些资金问题。

  《21世纪》:那中钢大厦停工是怎么回事?

  史继平:中钢不是资金问题,是企业的决策问题,经过各方努力,中钢项目近期会复工。

  中心商务区现在在建63栋楼,63个投资主体,从概率上讲,有的楼停建、有的楼建设进度慢下来、有个别项目不成功,都很正常,不能拿个别出问题的项目说事。

  3. “不应静态看待中心商务区”

  《21世纪》:地产界的分析报告很悲观,甚至包括一些业界人士,也非常担心滨海中心商务区招商会很困难,你怎么看?

  史继平:现在有人对滨海中心商务区没信心,主要是对这个区域不了解,或者是用静态眼光看问题。在中国,一个超过十年的开发计划,肯定会遇到一次或者两次的经济周期,也肯定有高潮有低谷,不能指望一步就做成。

  《21世纪》:中心商务区计划从哪些地方招商?目前有没有进展?

  史继平:我们是在产业规划指导下进行的。从地域上,一是国际企业,二是“长三角”、“珠三角”等发达地区;从环渤海看,北京是一个重点,周边的河北、山东、内蒙等,也是我们的关注点。

  从未来的发展来看,很多企业不适合在北京,有转移到天津的可能——天津离北京最近,高铁45分钟,基本同城。天津已看到了这个趋势。北京在结构调整中,也有产业和人口疏散的计划,两地政府再推一把,事情可能就办成了。目前,北京的一大批企业、知名企业,都有意向搬到这里。

  周围河北、山东、内蒙等,都有一些优质企业,当地企业在那个环境下单纯做制造业无所谓,但一旦企业做大,对信息流、资源、人才甚至声誉的要求就更高,滨海的商务环境显然都能提供这些价值。

  此外,天津过去这几年快速发展,3.4万家科技型中小企业中的1.2万家是外地过来的——包括武汉、江苏、深圳、北京。这意味着很多地方认可天津现在的这个创业环境。

  现在,中心商务区已建成并投入使用的两栋楼,“五矿大厦”和“浙商大厦”,前者入住率60%,后者已经达到80%。目前,在我们这里已经登记注册等楼盖成入驻的企业已有824家,总注册资金近千亿元,其中,60%是金融企业。因此,中心商务区入住率不成问题。

  滨海新区综改新方向:城镇化发展中解决社会管理问题

  本报记者 李伯牙 天津报道

  三年前从老家邯郸来到汉沽的武红霞,正在为买房落户而向铁坨里社区服务站求助,虽然她丈夫已经在汉沽跑运输十七八年了,但是没有社保缴纳记录,这成为他们拿到天津蓝印户口的一个难题。

  随着大量外来人口涌入,如何管理,成为滨海新区不得不面对的大问题。

  “我早就提出,滨海新区的发展要经济和社会双翼齐飞。”天津市副市长、滨海新区区长宗国英对本报表示。

  在最近天津市出台的《关于进一步推进滨海新区开发开放十项措施》中提到:“优化公共服务资源配置,支持新区加快发展社会事业”,而此前滨海新区在社会发展方面已经做出了泰达模式、新港经验、寨上做法等探索。不过,滨海新区还面临着更多挑战,即使这些成功的模式经验也都随着新区的高速发展而急需调整。

  在工业化、城镇化高速发展中探索解决社会管理问题,成为滨海新区综合配套改革的一个重要方向,是其作为社会管理创新试点的意义所在,这种社会改革的红利也将是滨海新区下一步提升竞争力的关键。

  1. 与外来建设者分享发展成果

  像武红霞和她丈夫这样在分享发展成果时却面临户籍制度门槛,是改革开放三十几年来各地城市化进程的共同问题。

  为此,天津市在通过蓝印户口政策吸引有消费能力的外地人购房落户,以及给大学毕业生等高端人才和创业人才给予落户优惠的同时,也在试图解决低端就业人才的户籍问题。对于武红霞的问题,社区服务站表示只要提交一年的社保缴纳记录就可以解决,他们这样的个体经营者可以挂靠一些公司。

  2012年,滨海新区为1500多名外来建设者解决户口问题,同时随迁400多位家属,总共为约2000人解决落户问题,这些人中大多是从事生产、管理、技术、营销等一线工作的人才。

  “滨海新区要建成和谐社会首善区,要率先破除户籍制度改革的坚冰,率先破除城乡二元结构。”滨海新区政法委副书记、综治办主任谢志强对本报记者表示,除了立足本地20多万农民融入城市之外,还给在滨海新区工作生活的建设者发居住证,推行均等化的公共服务,使改革发展成果惠及这些人。

  为此,滨海新区除了引进人才落户、投资落户外,还实行奖励落户。在奖励这些人的时候,只重能力不重文凭。现在滨海新区2012年优秀外来建设者评选即将开始,今年打算再奖励1500多人。当然,也有意见认为应该将奖励落户的数量与新区的发展水平、财政能力挂钩,如果发展的好,一年落户2000人也未尝不可。

  除了自身探索之外,滨海新区还将借鉴深圳等地经验,试行积分落户政策,按照积分多少来排队落户,比如根据工作年限、见义勇为等先进事迹、技工竞赛获奖状况等打分,满足一定积分的给予蓝印户口。

  “我们要解决这些外来建设者在这里的住房,鼓励这些人在这长期干。”天津市副市长、滨海新区区长宗国英对本报表示,虽然目前落户数字占的比例不大,但这是一种导向和价值观,而且这一政策没有时间限制。

  2. 产业变迁下的社会管理新变化

  6万家企业的员工成为滨海新区人口中一个主要而特殊的群体。

  谢志强说,现在通过构建和谐劳动关系,改善员工劳动生产环境,推进工资集体协商制度,有效化解了劳资双方矛盾。

  “新区通过劳动关系建设稳定了在职员工,通过蓝白领公寓建设把企业的后勤专业化了,使企业只专注于自己的业务模式、生产制造研发等环节。”天津滨海综合发展研究院社会研究室主任徐刚对记者表示,这解决了一些关于人的问题。

  过去滨海新区建设了40多处蓝白领公寓,解决了30多万人的住宿和管理问题。不过,这些公寓还需要赋予其更多公共属性,需要政府提供更多更完善的公共服务。

  “很多地方提产城融合,我们现在在搞白领公寓、高级白领公寓,在满足基本需要的同时,还需要加快产城融合步伐。”天津经济技术开发区管委会政研室副主任张瑞华认为,产城融合方面开发区最大的问题是服务空间不够,这就需要新区政府加强统一规划,做好社会管理。

  3. 拴心留人,解决社工问题

  提起天津的社会管理创新,“泰达模式”不可绕过。在泰达模式中,社工是社会管理的关键角色,他们既是管理者又是服务者,由他们对接这里生活工作的本地人口、外来建设者等。在这种模式下,按照400户1社工的标准,每位社工“分片包块”,实现了从粗放管理到精细化管理。

  铁坨里社区所在的寨上街道成为继泰达模式、新港经验之后社会管理的新典型,被称为寨上做法。铁坨里社区党委书记张月萍告诉记者,这里为方便群众办事,采取5+2工作制,周六日都有人轮流值守。

  实际上,无论是泰达模式、新港经验,还是寨上做法,都离不开专业的社工队伍,而社工的待遇与发展问题也是社会管理中不可忽视的一个方面。

  在滨海新区的强街强镇计划之下,政府投入大量资金投入建设社区服务中心、服务站,汉沽铁坨里社区服务站也是在这一背景下建设起来的。当时,由新区政府牵头总体投入500万元,新区投入300万元,汉沽投入200万元,将废弃的幼儿园和校办公司改造成为建筑面积1400平米的服务站。下一步,作为强街强镇思路的延续与补充,解决社工的发展问题或将是值得引起新区政府注意的事情。

  徐刚认为, “新区下一步发展面临的关键是人的问题,包括政府公务员、从灰领到金领的人才、社会管理工作者。”现在,滨海新区正从大开发大开放阶段转向经济社会均衡发展阶段,社会发展是一个重要问题,这将是新区经济发展、竞争力提升的关键。

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