昆明老街改造考验城市智慧:文物保护VS商业利益

http://www.sina.com.cn 2012年02月24日 09:37 云南信息报新浪城市新浪机构认证
昆明老街的改造,考验一个城市的智慧。昆明老街的改造,考验一个城市的智慧。

  文物保护VS商业利益 考验城市智慧

  政治、经济、文化传承、文物保护等问题都需解决,老街重生是昆明的成功

  “昆明要做老街,就要弄懂老街的魂究竟是什么?它不是再造一个上海的新天地,也不是复刻一条成都的宽窄巷子,它就是昆明老街。而老街最核心的价值在于保护思路与商业利益如何达成平衡。”

  ——清华大学客座教授、宽窄巷子策划人、城市战略专家杨健鹰。

  9年之间的变化万千,致使开发商有些难以招架。除此之外,如何在改造中提升昆明老街的价值也至关重要。原汁原味的东西要保留,而开发商投入的成本也期待有回报。政策层面上,很多文物是“动不得”的,而如何在不破坏文物的情况下开发改造,就是开发商在技术层面上面临的最大难题。

  思考:矛盾重重 如何协调

  “从目前昆明老街一期正义坊项目来看,更多的时候,不过是提供了又一个餐饮地点而已。”沈海虹说,“就一期来看,说老实话,我们不是很满意,正义坊是购物中心,不过我觉得在这一块需要做很大的提升。二、三期做市井商贸、珠宝玉器、花鸟鱼虫,这个只有我们能做,顺城、昆百大都做不了。我们还想尝试将钱王街重点打造成国际的、体验化区域,成为一个看点。当然,原汁原味的东西一定会保留。遗憾的是,我们现在整体项目没有铺开,还不能进行整体的协调操作。”

  “昆明要做老街,就要弄懂老街的魂究竟是什么?它不是再造一个上海的新天地,也不是复刻一条成都的宽窄巷子,它就是昆明老街。”清华大学客座教授、曾作为宽窄巷子策划人的知名城市战略专家杨健鹰说,“而老街最核心的价值在于保护思路与商业利益如何达成平衡。”

  沈海虹把这个问题看成是政策之外的技术难题。如2008年出台的《城乡规划法》及同年出台的《历史文化名城保护规划规范》,都对老街改造的技术层面造成制约。比如,按照《文物保护法》,国有不可移动文物不得转让、抵押。建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所的国有文物保护单位,不得作为企业资产经营。

  “老街这个项目的经济指标是苛刻的,只能够通过二十年三十年甚至更长时间获得良性发展,租金得到提升,才能获得盈利。而国家有明文规定,不能开餐厅,那整个街区不能每个老房子都是博物馆,我必须把这个配套放到地底下去,但要实现这个配套目前仍然较难。”

  在这样的背景下,作为重要商业配套的地下停车场建设就变得更为困难,因为建地下停车场需要先拆除位于地表的老建筑。沈海虹认为:“老祖宗盖的房子没有钉子,像搭积木一样,卸下来之后再重新装上去是一模一样的,各种房屋结构的相对关系都是不变的。宽窄巷子都能原地拆走后重新复原,但昆明老街却不可以。”

  原因在于,国家2008年对建筑进行分类,每一类都规定了该如何修建和保护,但上海、成都、昆明的建筑各不相同,比如成都是砖木建筑,昆明是土木建筑,“国家建设部、文物局不可能规定这么细、这么死,昆明的建筑应该怎么办需要拿出智慧。”沈海虹说。

  此外,保护直线范围核心区内的一部分建筑,根本没有历史风貌,现在看来已是危房,按理需要拆除重建,但这又与规划条例有冲突。沈海虹说。

  观点:不光是开发商的事

  一位长期研究昆明老街的业内人士认为,实际上,昆明老街的老建筑单体很小而且大部分都是土坯房,可以说大部分房子“单体没有亮点,群体有特色”。除了文物和挂牌建筑这两类高等级建筑形式,文化规划部门有成熟的规定,老街内其他建筑应该怎么保怎么修?修建完以后怎么能够和老街整体街区的运营规划?跟当代人的生活能够更好地融合起来?这些问题实际上没有标准答案。

  一知情人士向记者坦言,要解决目前昆明老街的困难,牵涉面非常广,可谓是政治、经济、文化传承文物保护的问题都需要解决。“首先,政府承诺的土地政策没有得到兑现,这使得开发商经济利益受损,至今都在向政府争取;其次,对于老街改造是否能做到修旧如旧,这也值得讨论。可以借鉴的是,成都宽窄巷子是在政府的强力支持下才顺利推进,而现在昆明老街完全是开发商在负责,所以政府在其中应该起到的作用还得进一步加强。”

  “在这些问题上,我们不怕有争议,就怕没决议。”沈海虹说,事实上,它是一个商业项目,也是一个文化旅游项目,更是昆明的城市资产。

  “我们应该想想这个项目能为昆明带来什么?”一业内人士认为,老街并非之江公司的老街,而是昆明的老街,只有将老街的保护上升到城市经营战略的高度,昆明老街才能得到最高的价值体现。为什么现在昆明仅能成为丽江、大理旅游的过站,而不能留住游客。这与昆明仅有自然景观而缺乏人文氛围有关。因此,昆明老街这样的老宅重生尤为关键,如果将每一栋房子的文化提炼,每一条街的韵味复苏,如果这些问题解决,有一天,老街像成都的宽窄巷子一样,成为《Lonely Planet》一书中对昆明旅游的首席推荐,那不仅这个项目成功了,昆明也成功了。

  开发商说

  “拆迁难,大家都回避,不和你谈,甚至人都消失了,这都是我们面临的新课题。现在我们的办法只能是先谈判,后面要有一个很好的仲裁,最后过渡到司法程序,过程相当漫长,也有可能遥遥无期。”

  ——昆明之江置业有限公司常务副总经理沈海虹。

  “2003年,当时的测算整个街区最保守也要投入30亿元,到目前我们测算的结果是最低要50个亿。实际上,我们也着急,时间拖得越久,搬迁的难度越大。”

  ——沈海虹说,动迁成本直线攀升是之江公司始料未及的。

  由于行政区划调整,盘龙区承诺的100亩土地没了下文。另一方面,昆明老街的改造腾迁后只能盖原来的高度,造成拆建比非常低。

  ——沈海虹说,一般情况下,拆建比小于三比一,地产项目实施难度就较大。

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