昆明老街“9年难产”与宽窄巷子的蜕变之旅

http://www.sina.com.cn 2012年08月14日 10:21 云南信息报
昆明老街“9年难产”与宽窄巷子的蜕变之旅
已成为“成都名片”的宽窄巷子,或许对于昆明老街改造,也具有参考价值

   “宽窄巷子之所以能够成功,就是把文化的传承、建筑的保护、商业的开发、旅游的运营协调得较好,把历史街区的唯一性和不可复制性的独特文化优势充分凸显,并用于商业化业态的对接上。”

    ——宽窄巷子工程总策划、知名城市战略专家杨健鹰

  相对于昆明老街的“9年难产”,成都宽窄巷子的改头换面,一直被誉为历史文化街区与现代商业对接的成功样本。

  宽窄巷子从一个年久失修、几乎被人遗忘的“城市孤本”,经过成都市花费5亿元保护性改造后,已成为“老成都底片,新都市客厅”,“最成都”的代言。

  宽窄巷子从2003年起步到如今风靡国内外,如何做到拿捏有度,对昆明老街或者其他项目的开发都有着借鉴作用。

  发掘:“最后的老成都”浮出水面

  昆明老街:位于昆明最好的商业地块南屏街北面,一直以来,昆明老街汇集了整个昆明的历史记忆。

  宽窄巷子:直到2003年宽窄巷子改造之前,由于不处于成都典型意义上的市中心,10个成都人中只有1个知道这两条巷子,去过的人就更少了。

  1月15日晚的成都,寒风凛冽,从长顺上街穿过竹林布阵的广场,宽巷子的人气就扑面而来。巷子里,华灯初上,走着的,坐着的,聊着的,没有南方城市的匆匆行色,没有北方城市的喧闹豪气。行走在巷子的青石路上,仿若时光穿梭,遥想秦时兵戈铁马如何在这天府之地演绎,旗人四合院落胡同在南方生根繁荣。

  宽窄巷子,由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道组成。这里曾经是秦朝灭蜀后供平民和商贾居住的少城,曾是清王朝八旗官兵居住的满城,也被认为是北方胡同在南方的孤本。

  只不过,这个孤本在2003年之前都没人发现它的价值。由于多年的城市改造和居民置换,从上世纪50年代开始,巷子里开始住进大量居民,变身为一个个大杂院,又由大杂院变成高楼。与之相伴随的是,在全国城市化大发展中,和宽窄巷子类似的历史街区被一点一点蚕食。直到有一天,人们突然发现,少城里仅剩了西南端这两条半巷子,宽巷子、窄巷子以及半条井巷子。

  就连居住在成都70余年的诗人流沙河都感叹:“多亏了当时宽窄巷子处于少城的南端,是最不好的地段,也不在交通干线上,是被之前城市建设遗忘的角落。”

  “宽窄巷子是最后的老成都”——这一发现让宽窄巷子浮出水面。2003年,将其作为历史文化保护区的改造开始进行,宽窄巷子这一名词也逐渐进入公众视野。

  争议:动手术or保守治疗

  昆明老街:保护直线范围核心区内的部分建筑,没有历史风貌,已是危房,按理需拆除重建,但又与规划条例有冲突,拆迁进展非常缓慢。

  宽窄巷子:政府大力支持,表示进行修缮完全可行,但在实施保护性改造中,不光是把它当成单一的房地产开发项目来做。

  历史文化保护区改造的困难是——就连一根毛细血管也会被人们关注。

  宽窄巷子自然也是如此,从2003年拆迁开始,主拆还是主留的争议声便没有间断。

  相关媒体记载中,2004年3月,龙应台应邀来成都“问城”,第一站就选择了宽窄巷子,因为听说这片仅存的老区面临何去何从的抉择。与市长对话直言“失去成都”之后,她又给游览中结识的宽巷子居民宋仲文写了一封信:“希望宽、窄两巷子能保持原汁原味,不要拆迁,你继续吟诗饮茶,过快乐的日子……”

  “龙应台那种‘玻璃盒子’式的保护,我觉得是不负责任的。”当时负责开发该项目的少城公司工程总监徐军曾这样对记者说,“因为这样破败的庭院,对于居民来说也是相当痛苦的。我们当时的考察中,有一个院子居然挤进12户人家,私搭乱建、排水不畅、电线随意接拉都是隐患。”而在居民的口中,“隔壁打个屁都听得见。”也是这类大杂院的尴尬之处。

  这样的争议一直延续,并在2005年达到顶点。这时的宽窄巷子也出现了最为成都、最戏剧性的场景:路边就是如火如荼的工地,一群搞文学和艺术的人仍日夜在宽窄巷子里喝茶饮酒。

  “这个巷子是成都历史没错,但凭什么这么好的巷子,一碗茶只能卖2元,而不是20元?”杨健鹰在他的工作室内激昂地向记者表述他的态度,仿佛发生在9年前的事情原地再现,“2003年3月,我去实地考察,走到如今星巴克的院子里,脚刚一踏进去,就陷进一个坑里。仔细一看发现,由木头铺垫的门槛内里,已经被白蚁蚕食,最严重的有些实木大门的一半都空了。”

  什么叫破坏?杨健鹰将看到的宽窄巷子比喻成“一个将要死的人,必须进行大手术才能救活。”而手术的前提是,要破坏皮肤、骨骼,最终才能做成。“那划开皮肤算不算破坏?”

  “在它能保的地方保护,该做手术的地方做手术,让新的肌体成长起来,这是最重要的。”杨健鹰说,“当然,首先对于开发商来讲,他也需要很高的境界和责任感,对这个产品必须有更深刻的认识。其次则是政府要有战略眼光和战略决心,因为一个旧城改造里牵涉的面太多,绝不是一个开发商能完成的。”

  成都市委、市政府作出了决议:宽窄巷子进行一定的修缮是完全可行的,但是在实施保护性改造中,绝对不能把它当成单一的房地产开发项目来做。

  成都前车之鉴不是没有,老城墙拆了,皇城拆了,宽窄巷子不能重蹈覆辙。

  商家没特色 再有钱也挤不进“巷子”

  “城市孤本”营销策略让商家排队进驻;在这里,经营回报只是基础

  说服星巴克的理由只有一个,这个片区是孤本,是成都的城市名片,当时的45个院落(建设初期)每个都是一张名片,星巴克难道不想拥有?而且从文化的再发展上思考,星巴克为什么不能结合东方文化,进入宽窄巷子也将星巴克变成了成都的星巴克。

  协议在二次谈判之后就定了下来,星巴克将店铺开进了当时人流量并不多的宽窄巷子,而房间内的陈设,也颠覆了普通星巴克咖啡店内,只有简易式长方形、圆形的咖啡桌或者座椅的习惯,而将其置换成老成都人喝茶的小方桌。

  这些都没有妨碍宽窄巷子内的星巴克店成为其集团生意最好的门店之一。

  宽窄巷子的改造,从一开始便萦绕着法规限制、拆迁、保留重建比例、建筑风格、商户定位等繁琐而尖锐的难题。最终,所有难题迎刃而解。现在,108亩的街区,45个院落,每个院都是孤本,都是名片,而这一点,就是招商最好的本钱。

  拆迁

  昆明老街:9年间,《物权法》出台,腾迁成本巨升,五华、盘龙区划调整,百亩土地政策“落空”等等因素,使得拆迁困难重重。

  宽窄巷子:老建筑已不能满足现代人的高要求,曾有住户用很俗气的话来讲:“隔壁打个屁都听得见。”如何进行对接式修正,该保护的保护,该调整的调整,并有利于未来产业的进入?都需要反复思考和衡量。

  钉子户也是一种风景

  在少城公司一间会议室里,摆放着宽窄巷子历史文化街区保护性改造的设计模型。模型中,宽窄巷子将保留的建筑标识为青灰色,把将拆除重新修建区域的建筑标识为白色。指着设计模型,徐军介绍,房屋和古迹是否属保护范围,我们划分的标准大致是以建国前后这个时间作为依据。经过仔细测算,该区域内属于建国前的老建筑占整个片区的比例不到50%,而将保留的老建筑,又占这50%里的85%左右。这样算下来,整个宽窄巷子历史文化保护街区,属于保护范围的老建筑占整个片区建筑的40%左右。

  在具体的实施过程中,少城公司将片区内的房屋和历史遗存共分成6类,其中,属于保护范围的有三类:第一类是有历史内涵、信息建筑保存较好的老建筑,这类基本不动,这部分建筑在整个片区中所占比例大约是15%;第二类是有一定损害的古建筑,这部分的比例占整个片区的16%-20%,这部分老建筑将视具体情况进行修缮;第三类是损害较大的古建筑,这部分建筑在以前经过多次维修和改造,年代很难界定其是属于建国前还是建国后,这部分的比例在7%-8%,对于这部分建筑,要把住户自己改造的、住户自己加上去的东西去掉,按照建筑最初的样子进行复原。“经久失修的院落,大部分要完全意义上的‘落架重修’,替换腐朽的承重木料,屋顶和四壁增加隐蔽的保温节能材料,市政管线入户。”杨健鹰说,“但对于非结构性部件,尽量采用原有的,比如大门,门墩、乃至川西特色的夯土墙,有的甚至用玻璃罩罩起来保护。”

  另一个特例是停车场的改造。当初在宽窄巷子下修建地下停车场,“许多老专家就明确反对,害怕损坏文物。”杨健鹰说,我就带着他们去看拴马桩,“古人都知道拴马,现代人怎能没有停车场?没有停车场,宽窄巷子必死无疑。”

  即使这样繁复的改造流程,也没能打动所有住户的心。

  成都市委、市政府非常支持此次改造,但2004年南京发生拆迁自焚惨剧后,“强制拆迁”被禁止,其后《历史文化名城保护规范》进一步规范了历史街区改造程序,使得开发商与居民之间的协商期更加延长。

  “直到最后,900户动迁范围居民还剩100多户没搬走。”杨健鹰说,这部分分为三类人:有钱人、机关单位的人及部分真正有感情的住户。我们的对策则认为,他们的存在也是这些精致商铺之外的一种补充,一种老成都市井文化的再现。

  这种看似“没有办法的办法”,为宽窄巷子赚得不少海外人气。老外们时常会停在不起眼的砖瓦小铺内歇脚,酸辣粉、抄手等四川小吃让他们新鲜不已,这还不包括悬吊在屋梁上的一串串香肠和腊肉。而店铺老板们,也开始经历了将一碗普通面条从2元卖到15元的欢乐时光。

  店铺对面,翻修一新的高档餐饮店做的是精品私厨,消费动辄上千,依旧有无数人在里面把酒言欢,这种“贵贱同台”奇妙地聚集在宽巷子里。

  营销

  昆明老街:正义坊是购物中心,不过我觉得在这一块需要做很大的提升;二三期做市井商贸,珠宝玉器,花鸟鱼虫;我们还想尝试将钱王街重点打造成国际的、体验化的区域,成为一个看点,当然,原汁原味的东西一定会保留。

  宽窄巷子:108亩的规模,45个院落,每个院落都是一个孤本,都是一张名片。城市文化名片的打造,最大的优势就是你的唯一性和不可复制性。一定要有一个概念,就是要让人认识到你是唯一的,这一点你不能变,这一点也是招商最好的本钱。

  星巴克的颠覆案例

  窄巷子22号呈小洋楼状的院子是星巴克咖啡。

  这个有着双尾美人鱼商标的国外知名品牌,在当时遭遇了国内最负盛名的旅游景点故宫的冷遇。

  “当‘请星巴克从故宫里出去’的新闻报道出来之后,我就给宽窄巷子相关负责人打电话,提议一定要把星巴克引入宽窄巷子。”杨健鹰说,“那时正值2006年年初,宽窄巷子的名气还没有那么大。”

  得到的答案肯定不尽如人意。“星巴克压根没看上这个小巷子。”杨健鹰坦言,“我们当时也知道,对于像星巴克此类的国外上市连锁公司,选址开店并非对他招招手,给点租金优惠人家就会过来。他们要测算人流量,看这个区位是否处于消费人群的聚居地。”

  而说服星巴克的理由只有一个,这个片区是孤本,是成都的城市名片,当时的45个院落(建设初期)每个都是一张名片,星巴克难道不想拥有?而且从文化的再发展上思考,星巴克为什么不能结合东方文化,进入宽窄巷子也将星巴克变成了成都的星巴克。

  协议在二次谈判之后就定了下来,星巴克将店铺开进了当时人流量并不多的宽窄巷子,而房间内的陈设,也颠覆了普通星巴克咖啡店内,只有简易式长方形、圆形的咖啡桌或者座椅的习惯,而将其置换成老成都人喝茶的小方桌。

  这些都没有妨碍宽窄巷子内的星巴克店成为其集团生意最好的门店之一。

  进退有度的不妥协

  2007年,成都文旅集团接手宽窄巷子,负责最后开街运营(编者注:此前负责改造的少城建设公司现在是文旅集团下面的一个子公司,但2007年还不是文旅集团旗下。文旅集团严格意义上是2007年的3月成立的,并将少城公司纳入旗下,成为少城公司的大股东)。运营团队一直认为宽窄巷子基础客群:“院落式的,有文人情结的;少城的清幽所在;成都闲生活、慢生活的缩影,梧桐树下喝茶、瞌睡、打牌、聊天、摄影。”这些都是宽窄巷子的气场所在。

  因此,宽窄巷子运营团队从打造之初就确定了“选出36个核心院落,通过36个院落稀缺性做出品牌和品质,再推广到其他宅院的招商中”的打造模式。“当初的36个院落,是36个孤本。”杨健鹰说,“考量下,我们规定任何一家餐饮都不能重复,装修风格也不能重复。此外,这些院落也并非价高者得,我们还要看商家有无特色,另外,商家是否具有商业操作经验也纳入了考察的范围。”

  名人效应也被考虑进来。在宽窄巷子中,翟永明的新“白夜”,石光华的“上席”,李亚伟的“香积厨”都是亮点。但在最初,文旅集团的相关负责人仍提出,“文化名人虽是亮点,但在实际操作中,仅有文化外表、没有商业理念是不够的。所以我们刻意控制了这部分商户比例。”

  对于诸位名人天马行空的再改造设想,文旅集团也毫不妥协。据媒体报道,“石光华想要在院子里做几个包间,想换一堵老墙,被勒令停止,而李亚伟拆了屋子中间的一根柱子,被罚2万元。”

  宽窄巷子除了气场不变之外,唯一统一的是很多院落外都立着一块石制牌子,上面写着每个院落的历史变迁。就像这些牌子一样,在整个宽窄巷子的改造中,历史及文化的传统如何在现代人的生活、与现代产业相结合的思考贯彻始终。

  经营回报仅是基础条件

  文旅集团董事长尹建华2008年接受媒体采访时说:“每个院子当时大概每平方米120元至150元/天的价位。不算高,春熙路当时的价格在700元至1500元/天。”

  “事实上这样的老院落实际经营面积极其有限。”杨健鹰说,“如果扣除大量的过道、走廊灯,可以展示和利用的空间就更少了。100平米院落甚至只有40多平米的可经营面积。”

  前来咨询的企业都问到同一个问题:“后续是否会回报不足,难以经营。”这也是宽窄巷子打造团队反复解说的话题。

  历史文化街区最大的优势就是唯一性和不可复制性。对宽窄巷子来说,36个院落就是36张名片。“例如,在餐饮业中我只需要引进4家,而这个产业可能有4000家。当我只有4家能进入的时候,就变成了4000家来挤4家名额,而不是我到处去拉人、去找人。而是他们排队来找你。”

  最终,在宽窄巷子的整体招商中,经营回报仅被看作宽窄巷子招商中的基础条件,而品牌回报和社会活动回报成为破解这个困局的关键。宽窄巷子项目一位负责人说,经营回报有一个高限,而宽窄巷子最重要的就是品牌形象回报,上千年的老城,上百年的老建筑里,这里是有品位感、品质感的,在这里做生意的人不是奸商,而是一些很有品质的人。在这里大家不是尔虞我诈,而是共同“煮酒论剑”。另一方面,由于历史文化街区的唯一性,商家身份就变了。“老建筑老房子是百年的,商家进来品位也就出脱出来了。这样一来,即使是大型连锁餐饮,宽窄巷子店就可以作为总部,商家的利润和经营回报可以通过其他地区的分店得以实现。”

  除此,宽窄巷子还着力塑造一个社会活动场。在宽窄巷子的主题定位中,除了老成都底片,另外一个重要定位是“新都市会客厅”,与这个定位对应商业形式就是新会馆商业。上述人士认为,在宽窄巷子除了经营生意外,在这样的氛围中,也是一个社会活动场,在这里可以认识达官贵人、商业巨子、金融巨头,“当你的各种社会关系都会在这里面得到更大联络的时候,可能今天在这里卖小菜并没有卖到多少钱,但是你签订了一份合同,甚至能拿下来一片土地,这都是回报。”宽窄巷子的一切,杨健鹰用了一个形象的比喻:“正如一个姑娘自己妆都没有化好,怎么做新娘?怎么去赢得高品质男人的注意?在这个过程中,你要认识你的优势在哪里——这是你的底蕴。此外,作为新娘要明白哪些新郎可以选择?哪些新郎是可以去争取的——这是你的营销方案。”

  当然,在现代社会,要打动的“新郎”何止是商家,还包括政府。

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