古城投资躁动

http://www.sina.com.cn 2012年09月26日 10:41 第一财经日报

  湖南凤凰古城再建争议之下,凸显一个待求解的古镇开发热课题:如何平衡商业营销和文脉传承

  韩朝

  “生命或灵魂,都已破破碎碎,得重新用一种带胶性观念把它粘合起来,或用别一种人格的光和热照耀烘炙,方能有一个新生的我。”如果沈从文还在世,再去故乡湖南凤凰古城的话,《中国人的病》中的这段文字或许适合他的心情,因为这里已不再宁静悠远。

  连日来,一则“投资55亿元再造凤凰”的消息撩拨着公众的神经。对于这样一个名为“烟雨凤凰”的新镇易建项目,投资主体凤凰古城文化旅游投资股份有限公司(下称“凤凰古城公司”)总经理彭耀根告诉《第一财经日报》记者,并非是要复制另一个凤凰古城。如何保持古城文脉传承只是这个项目面临的难题之一。本报记者了解到,凤凰古城公司不排除通过一些融资手段确保项目进展。

  凤凰只是近年来古城开发热潮中的一朵浪花,从山西大同的古城再造计划、宁夏银川西夏古城项目再到甘肃金昌的骊靬古城复建项目,这些争议中前行的项目的讨论范畴已经不再限于文化领域。事实上,这些古城已然成为地方政府撬动投资的支点。

  “在地方经济转型、国家文化产业政策助推下,与地产相关的文化旅游项目是在最短时间内能看得见摸得着的项目。”中央财经大学文化经济研究院院长魏鹏举告诉本报记者。

  争议“烟雨凤凰”

  “‘烟雨凤凰’总投资是53.16亿元,区域内民族风俗风情浓郁,并非复制另一个凤凰古城。”彭耀根在接受本报记者采访时表示。

  “烟雨凤凰”项目选址沱江上游,长潭岗水库附近,总控制用地面积7平方公里,核心区用地面积3.69平方公里,规划净用地面积2.021平方公里。

  此前有媒体报道称,这个项目计划于2013年5月开建,建设周期3年,该项目的实施可以直接解决不少于12000人就业。

  时钟拨回到2001年,凤凰古城旅游热已然升温,当年12月,黄龙洞投资股份有限公司(下称“黄龙洞”)以8.33亿元获得凤凰8个景区50年经营权的消息一时成为外界关注焦点。这离不开一个时代背景:1996年,随着当地雪茄烟厂政策性关停破产,凤凰县从昔日的亿元县变为国家重点扶贫县,凤凰县经济社会发展需要找到一条新的发展路径。

  公开资料显示,凤凰旅游开发10余年来,游客接待量从2000年的57万人次上升到2011年的650万人次,旅游总收入从不足百万元攀至44.31亿元。

  “这样的增势,随之也暴露出一系列问题。因为基础设施不完善、配套不足,游客蜂拥而至,导致古城严重过载运行,游客的满意度急剧下降。”彭耀根说。

  根据凤凰古城公司的数据,目前凤凰古城核心区0.99平方公里的日接待高峰已经达到8万人次,而古城区内的宾馆床位数只有2.5万张。

  对于一些古城所面临的新危机,一些专家提出的解决之道是:剥离过度的经营职能,将更大的空间留给历史文化的保护。比如,游客的食宿、旅游产品的经营、演艺、酒吧、游乐等等活动,都可以迁移到近在咫尺的新镇。

  “为了确保资源的永续利用、为了给核心保护区减压减负、为了使之顺利地申报世界文化遗产,我们提出了‘建新镇保老城’的设想,‘烟雨凤凰’的方案随缘而生。”彭耀根告诉本报记者。

  但是,“烟雨凤凰”项目真的可以将凤凰古城拉回到沈从文笔下那绵延幽深的石板巷吗?

  当这个项目进入公众视野开始,“山寨古城”、“假古董”的质疑便向其涌来。

  旅游开发概念股

  十多年前的古城经营权运作模式是依托古城已有资源和配套,对古城整体进行市场推介,通过市场的手段打造古城的知名度和影响力,再带动社会资本和政府资本对古城进行再完善和再建设。

  “‘烟雨凤凰’是新建一座小城,需要考虑的情况更多也更复杂。”彭耀根说,“项目建设前期,需要检验建设团队的统战能力和协调水平;建设过程中,需要检验建设团队的融资能力和廉洁水平;建设完成后,需要检验建设团队的管理能力和运营水平。”

  50多亿元的投入只是路网建设等基础建设投资,加上后续的景观建设、餐饮、客栈和纪念品商店等,总投资将超过90亿元。

  本报记者了解到,在“烟雨凤凰”项目建设过程中,凤凰县政府将起到重要作用,并且部分设施建设将采取BT模式(政府将项目的融资和建设权转让给投资方,项目建成竣工后,投资方将完工的项目移交给政府。政府按约定总价支付投资方的有关费用)。

  凤凰古城公司自有资金是否足以承担“烟雨凤凰”项目的建设?工商资料显示,凤凰古城公司注册资本为7657万元,有媒体报道称,其2011年营收约为2亿多元,净利润3000多万。

  “我们需要进一步的融资,目前融资的方案还没有确定。”知情人士告诉本报记者,可能的是采取股权加债权的方式进行。

  中青旅对于乌镇的开发被视为“烟雨凤凰”的一个参照。目前资本市场涉及古镇旅游资源概念的不止于此,桂林旅游和丽江旅游分别依托的是阳朔和丽江。上半年,丽江旅游共实现营业总收入约2.67亿元,营业利润1.16亿元,归属于上市公司股东的净利润6526万元,分别比上年同期增长10.72%、22.06%、22.37%。桂林旅游的半年报则显示,今年上半年实现归属于公司股东的净利润1080万元,同比下降21.37%。

  古城营销

  “一个文化企业的培养是需要长期的培育,但古城修建项目是在有限时间内体现政绩的一种选择方式,这是特定时间、特定区域内的现象。”一名与诸多地方政府有过接触的业内人士表示。

  一名投资公司负责人称,相对于电影、电视剧等影视项目的高风险,古城建设项目的风险还是可控的,“最大的风险是在于前期,也就是复建古城、打造新城的过程中,一些矛盾和难题不断浮现,比如大规模重建往往意味着大规模拆迁,这需要一些耐心。”

  古城开发项目的腾挪空间是另一个挑战,一些地方政府对于古城修建有各种政策的限制,比如高度,假如不能超过某某核心建筑高度的话,基本就不能以销售回收成本,而是要转向商务租赁或是其他方式。

  “用我们行业的话说,你的这个故事必须好,如果故事不好,很难‘空手’套到狼。”上述投资公司负责人表示。

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